De Wet goed verhuurderschap uitgelegd: regels voor verhuurders

01Wat is de Wet goed verhuurderschap?

De Wet goed verhuurderschap (Wgv) is op 1 juli 2023 in werking getreden. De wet geldt voor verhuurders en verhuurbemiddelaars, dus ook voor partijen die kamers of woonruimte verhuren aan arbeidsmigranten of studenten. Het doel is huurders beter te beschermen tegen onder meer discriminatie, intimidatie, een te hoge borg en onredelijke servicekosten.

De wet heeft twee lagen. De eerste laag zijn landelijke regels die voor iedere verhuurder gelden (artikel 2). De tweede laag zijn bevoegdheden van de gemeente: een meldpunt, een verhuurvergunning in bepaalde gebieden of voor bepaalde verhuur, boetes en in het uiterste geval beheerovername. Gemeenten houden toezicht op particuliere verhuurders; voor woningcorporaties is de Autoriteit Woningcorporaties verantwoordelijk.

Dit artikel is een samenvatting, geen juridisch advies. Lees de wettekst op wetten.overheid.nl en raadpleeg een jurist voor uw eigen situatie.

02Welke regels gelden voor iedere verhuurder?

Artikel 2 van de wet noemt de regels van goed verhuurderschap. Samengevat:

1. Geen ongerechtvaardigd onderscheid. U werkt met een heldere selectieprocedure en objectieve criteria als u woonruimte openbaar aanbiedt, en u legt aan afgewezen kandidaten uit waarom iemand anders is gekozen. De Rijksoverheid vraagt een vaste werkwijze om woondiscriminatie te voorkomen.
2. Geen intimidatie in welke vorm dan ook.
3. Borg binnen de grens. De borg mag niet hoger zijn dan de grens in het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:261b): maximaal twee maanden kale huur.
4. Schriftelijke huurovereenkomst. Alle afspraken legt u schriftelijk vast.
5. Schriftelijke informatie aan de huurder (zie hieronder).
6. Servicekosten alleen volgens de wet. U rekent alleen servicekosten zoals het Burgerlijk Wetboek toestaat (artikelen 7:259 en 7:261).

Daarnaast mag een verhuurbemiddelaar niet zowel de verhuurder als de huurder bemiddelingskosten rekenen (geen dubbele bemiddelingskosten).

03Welke informatie moet de huurder op papier krijgen?

De verhuurder geeft de huurder schriftelijk informatie over:

• de rechten en plichten rond de woonruimte, voor zover die niet al in de huurovereenkomst staan;
• als er borg wordt gevraagd: de hoogte, hoe die wordt verrekend en de termijnen waarbinnen dat gebeurt na het einde van de huur;
• een contactpunt voor vragen over de woonruimte;
• de contactgegevens van het meldpunt van de gemeente;
• als er servicekosten zijn: de betalingsverplichting, en dat de huurder jaarlijks een volledige kostenspecificatie krijgt;
• de kwaliteit van de woning volgens het puntenstelsel, de maximale huurprijs bij de start van de huur en, bij een toeslag, de onderbouwing daarvan.

Het laatste punt kwam erbij met de Wet betaalbare huur, die op 1 juli 2024 in werking trad. Na een motie in de Eerste Kamer gingen de verplichte puntentelling bij het contract en de handhaving door gemeenten in per 1 januari 2025.

04Hoe zit het met borg en servicekosten?

Voor huurcontracten vanaf 1 juli 2023 is de borg maximaal twee maanden kale huur; voor contracten van daarvoor was dat drie maanden. Volgens de Rijksoverheid betaalt de verhuurder de borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terug. Houdt de verhuurder kosten in, bijvoorbeeld voor schade, dan wordt het restant binnen 30 dagen terugbetaald.

Servicekosten moeten de werkelijk gemaakte kosten zijn, en de huurder krijgt jaarlijks een volledige specificatie. Dit is vooral belangrijk bij kamerverhuur, waar energie, internet en schoonmaak vaak in een vast maandbedrag zitten. Hoe u energiekosten eerlijk verdeelt, leest u in energiekosten doorberekenen aan huurders. Een goed dossier per woning, met meterstanden bij in- en uitchecken, maakt de jaarafrekening eenvoudiger.

05Wat geldt er extra bij verhuur aan arbeidsmigranten?

Artikel 2, derde lid, bevat twee extra regels voor verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten (in de wet: onderdanen van een EU-lidstaat die tijdelijk in Nederland zijn om te werken):

• Aparte overeenkomst. De huurovereenkomst wordt apart van de arbeidsovereenkomst vastgelegd. Volgens de VNG is het doel dat het verlies van werk niet automatisch het verlies van de woonruimte betekent.
• Taal. De informatie die iedere huurder krijgt, verstrekt u in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft. Een andere taal mag, als de arbeidsmigrant die begrijpt en zich daarin helder kan uitdrukken.

Over de verdeling van de kosten (huur, servicekosten, inhouding op het loon) bevat de Wgv geen extra regel voor arbeidsmigranten; de algemene regels over borg en servicekosten gelden wel. Inhouding op het loon is apart geregeld: nu mag een werkgever maximaal 25 % van het bruto minimumloon inhouden voor huisvesting, alleen bij een gecertificeerde woning. Het kabinet wil die mogelijkheid per 1 juli 2028 afschaffen; in oktober 2026 is dat nog een voornemen, geen wet.

06Wat mag de gemeente doen?

Meldpunt. Iedere gemeente moet sinds 1 januari 2024 een meldpunt hebben voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. Na een melding kan de gemeente zelf handhaven of de melder naar de juiste instantie verwijzen.

Verhuurvergunning. Een gemeente kan in gebieden waar de leefbaarheid onder druk staat een verhuurvergunning eisen, met extra voorwaarden zoals een redelijke huurprijs en tijdig onderhoud. Voor verhuur aan arbeidsmigranten kan de gemeente een vergunning eisen die niet aan een gebied gebonden is, met voorwaarden over het aantal personen per kamer, sanitair en voorzieningen voor koken en voedsel bewaren. Een vergunning kan worden geweigerd als de aanvrager in de acht jaar daarvoor een boete of last heeft gekregen.

Boetes. De maximale bestuurlijke boete is het bedrag van de vierde categorie; bij herhaling binnen vier jaar dat van de vijfde categorie. Sinds 1 januari 2026 zijn dat € 27.500 en € 110.000 (de categorieën worden periodiek aangepast).

Beheerovername. Is de verhuurder binnen vier jaar al twee keer beboet, dan kan de gemeente het beheer overnemen. De gemeente stelt dan een redelijke huurprijs vast en kan noodzakelijke voorzieningen laten aanbrengen op kosten van de verhuurder. De Rijksoverheid wijst erop dat gegevens van de verhuurder openbaar worden gemaakt bij een boete of beheerovername.

07Wat is er sinds 2023 veranderd?

De wet is sinds 2023 meerdere keren gewijzigd. Op wetten.overheid.nl staat de versie die geldt vanaf 4 juni 2026, en er staan wijzigingen klaar die vanaf 1 januari 2027 ingaan. De belangrijkste inhoudelijke verandering tot nu toe voor verhuurders is de informatieplicht over puntentelling en maximale huur via de Wet betaalbare huur (zie hierboven).

Daarnaast lopen er voorstellen die niet in de Wgv zelf staan, maar wel verhuur raken:

Het kabinet noemt als reden voor het afschaffen van de inhouding dat arbeidsmigranten voor hun huisvesting nog vaak afhankelijk zijn van hun werkgever. Bij het wetsvoorstel passende huurcontracten noemt het kabinet als argument dat tijdelijke contracten verhuurders meer flexibiliteit geven, zodat minder huurwoningen worden verkocht. Of en hoe de voorstellen wet worden, beslist het parlement.

08Checklist: voldoet u aan de Wet goed verhuurderschap?

De woningbeheersoftware van eyesonrooms helpt bij het dossier: contracten, inspecties met foto's en meldingen per woning op één plek. Zie ook woningbeheersoftware en de uitdagingen van huisvesting van arbeidsmigranten.

09Veelgestelde vragen

10Bronnen

• Wet goed verhuurderschap, geldende tekst (wetten.overheid.nl, geraadpleegd oktober 2026)
• Volkshuisvesting Nederland: Betere bescherming voor huurders met de Wet goed verhuurderschap (2023)
• Rijksoverheid: Regels voor verhuurders en verhuurbemiddelaars
• Rijksoverheid: Waarborgsom bij het huren van een woning
• VNG: Hoe beschermt de Wet goed verhuurderschap de arbeidsmigrant?
• Wetboek van Strafrecht, artikel 23 (boetecategorieën)
• Dirkzwager: Wet betaalbare huur van kracht vanaf 1 juli 2024
• Rijksoverheid: Werkgever mag geen huur meer inhouden op minimumloon arbeidsmigrant (10 september 2026)

11Lees ook