Arbeidsmigranten en kamerhuurders huisvesten: de uitdagingen in 2026

01Waarom is huisvesting zo lastig in 2026?

De basis is schaarste. Volgens de Kamerbrief van 1 juli 2026 bij de Primos-prognose daalt het statistische woningtekort voor het tweede jaar op rij, van 4,8 % in 2025 naar 4,6 % in 2026. Het kabinet houdt vast aan een bouwtempo van 100.000 woningen per jaar. Dat is een daling, maar de markt blijft krap.

Voor huisvesters betekent dat: weinig geschikte panden, hoge aankoop- en huurprijzen, en concurrentie met andere woningzoekenden. Tegelijk leggen gemeenten en de landelijke overheid meer regels op om bewoners te beschermen. Over die regels wordt ook politiek gediscussieerd: het kabinet wijst op misstanden zoals onderbetaling, slechte huisvesting en afhankelijkheid van de werkgever, en bij het wetsvoorstel passende huurcontracten ook op de flexibiliteit die verhuurders nodig hebben om woningen in de verhuur te houden. Hieronder leest u per onderwerp wat er geldt.

Dit artikel is geen juridisch advies. Regels verschillen per gemeente en veranderen. Raadpleeg bij twijfel een jurist of uw gemeente.

02Welke vergunningen heeft u nodig voor kamerverhuur?

Een gewone woning omzetten naar kamers is in veel gemeenten vergunningplichtig. De Huisvestingswet 2014 (artikel 21) laat de gemeenteraad in een huisvestingsverordening aanwijzen voor welke woningen en gebieden een vergunning nodig is voor onder meer:

• het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte (kamers);
• woningvorming: een pand verbouwen tot twee of meer zelfstandige woningen;
• onttrekken of samenvoegen van woonruimte.

Een vergunning voor omzetting kan in de verordening tijdelijk worden gemaakt. Daarnaast moet het gebruik passen in het omgevingsplan, en kan de gemeente op grond van de Wet goed verhuurderschap een verhuurvergunning eisen. Elke gemeente kiest zelf of en waar ze deze instrumenten gebruikt.

Wat u kunt doen: vraag vóór aankoop of huur van een pand bij de gemeente na welke vergunningen nodig zijn, en bewaar de vergunningen per adres op één plek, met einddatum.

03Hoe zit het met de inschrijving in de BRP?

Wie langer dan vier maanden in Nederland verblijft, moet zich inschrijven op het woonadres in de Basisregistratie Personen (BRP). Bij een korter verblijf geldt de Registratie Niet-Ingezetenen (RNI). Een gemeente kan bij onjuiste inschrijvingen een bestuurlijke boete of een last onder dwangsom opleggen, zo beschrijft de VNG.

Juiste inschrijving is belangrijk voor de gemeente, voor toeslagen en belastingen, en voor de bewoner zelf. Volgens de Rijksoverheid hebben werkgevers van arbeidsmigranten een zorgplicht voor correcte inschrijving, en kunnen arbeidsmigranten sinds juli 2025 hun tijdelijke verblijfsadres zelf aanpassen via MyRNI.

Wat u kunt doen: leg bij inchecken vast of iemand korter of langer dan vier maanden blijft, en wijs bewoners bij aankomst op hun inschrijfplicht, in hun eigen taal.

04Mag huisvesting gekoppeld zijn aan het arbeidscontract?

Dit is een van de meest besproken onderwerpen. In 2020 bracht het aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten (het aanjaagteam-Roemer) aanbevelingen uit, die het kabinet steunde. Wat er sindsdien wettelijk geldt en wat nog voorstel is:

Op dit moment mag een werkgever maximaal 25 % van het bruto minimumloon inhouden voor huisvesting, en alleen als de werknemer een gecertificeerde woning krijgt. Het kabinet wil die mogelijkheid per 1 juli 2028 afschaffen, gelijktijdig met de nieuwe huurwet. Het kabinet noemt als reden dat werkgevers vaak het maximum inhouden, ook als de kwaliteit van de woning dat niet rechtvaardigt. Het is nog geen wet.

Wat u kunt doen: houd huur en loon nu al administratief gescheiden, met een eigen huurovereenkomst per bewoner. Dan bent u voorbereid op elke uitkomst.

05Hoeveel bewoners mogen er in een woning?

Er is geen enkel landelijk getal voor alle situaties. De maximale bezetting volgt uit de vergunning, het omgevingsplan, brandveiligheidseisen en eventuele keurmerken. Bij een verhuurvergunning voor arbeidsmigranten kan een gemeente voorwaarden stellen aan het aantal personen per kamer, sanitair en voorzieningen voor koken en voedsel bewaren. De VNG noemt als voorbeeld één persoon per slaapkamer en adviseert gemeenten de normen van SNF en AKF te gebruiken.

In het wetsvoorstel passende huurcontracten staat bovendien dat een tijdelijk huurcontract alleen mag als iedere bewoner een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 m² heeft. Ook dat is nog een voorstel.

Wat u kunt doen: houd per woning bij hoeveel bedden er zijn toegestaan en hoeveel er bezet zijn. Lees ook de SNF-norm uitgelegd.

06Wat als buren klagen over overlast?

Meer bewoners in één pand betekent meer kans op geluid, afval en parkeerdruk. Gemeenten kunnen bij ernstige en herhaaldelijke woonoverlast optreden op grond van artikel 151d van de Gemeentewet (de Wet aanpak woonoverlast). In de beleidsregels van bijvoorbeeld Amersfoort (2024) loopt de aanpak van melding via waarschuwing naar een gedragsaanwijzing. Die gedragsaanwijzing kan ook aan de verhuurder worden opgelegd als die zich niet of op een verkeerde manier inzet tegen de overlast.

Wat u kunt doen: geef huisregels in de taal van de bewoner, wijs één contactpersoon aan voor buren, en registreer klachten en wat u ermee deed. Zo kunt u aantonen dat u zich inspant.

07Hoe gaat u om met veel wisselingen en korte verblijven?

Arbeidsmigranten en studenten blijven vaak maanden, niet jaren. Dat geeft veel administratie: in- en uitchecken, borg, sleutels, inschrijving en de staat van de kamer. Verhuur voor korte duur (short stay) valt nu buiten de huurbescherming. Het wetsvoorstel passende huurcontracten wil short stay beperken tot maximaal 30 dagen, en een tijdelijk huurcontract van maximaal 2 jaar mogelijk maken voor arbeidsmigranten, met behoud van huurbescherming. De consultatie liep van 2 juli tot 28 augustus 2026; het is nog geen wet.

Wat u kunt doen: werk met een vaste check-in en check-out, met foto's van de kamer en meterstanden. Dan ligt bij vertrek vast in welke staat de kamer was.

08Hoe overbrugt u de taalbarrière?

Bij arbeidsmigranten is het wettelijk verplicht om de informatie over huurrechten en -plichten te geven in een taal waaraan de bewoner de voorkeur geeft. In de praktijk gaat taal verder: huisregels, ventileren en stoken, afval, en hoe een storing gemeld wordt. Misverstanden leiden tot schade, schimmel en overlast.

Wat u kunt doen: maak korte, vertaalde instructies met pictogrammen en zorg dat bewoners storingen kunnen melden zonder Nederlands te spreken.

09Onderhoud, inspecties en energiekosten: waar let u op?

Een pand met veel bewoners slijt sneller. Gemeenten kunnen bij een verhuurvergunning voorwaarden stellen aan tijdig onderhoud, en keurmerken werken met periodieke inspecties. Vocht is een bekend risico: veel mensen, douchen en was drogen in kleine ruimtes. Lees hierover schimmel voorkomen in de huisvesting van arbeidsmigranten.

Ook energie is een kostenpost. Rekent u servicekosten voor energie, dan mogen dat alleen de werkelijk gemaakte kosten zijn, en geeft u jaarlijks een volledige specificatie. Elektrische kacheltjes kunnen het verbruik flink verhogen; zie wat een elektrische kachel kost. eyesonrooms meet per kamer temperatuur en luchtvochtigheid en signaleert schimmelrisico, een waarschijnlijke elektrische kachel of een kamer die te koud is.

Wat u kunt doen: plan inspecties met foto's, leg meterstanden vast en kijk per kamer waar vocht of verbruik afwijkt.

10Hoe streng wordt er gehandhaafd?

Sinds 1 juli 2023 houden gemeenten toezicht op goed verhuurderschap, en sinds 1 januari 2024 moet iedere gemeente een meldpunt hebben voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. Een gemeente kan een bestuurlijke boete opleggen en, in het uiterste geval, het beheer van een pand overnemen. De Rijksoverheid waarschuwt dat uw gegevens openbaar worden gemaakt bij een boete of beheerovername. Het kabinet maakt daarnaast 135 extra banen vrij bij de Nederlandse Arbeidsinspectie voor toezicht op uitzendbureaus en de nieuwe toelating.

Meer over de regels zelf leest u in ons artikel over de Wet goed verhuurderschap.

11Veelgestelde vragen

12Bronnen

• Minister van VRO: Kamerbrief bij Primos-prognose 2026 (1 juli 2026)
• Huisvestingswet 2014, artikel 21 (wetten.overheid.nl)
• VNG: Effectief handhaven bij onjuiste BRP-inschrijvingen (2025)
• Rijksoverheid: Verbeteren positie arbeidsmigranten
• Rijksoverheid: Werkgever mag geen huur meer inhouden op minimumloon arbeidsmigrant (10 september 2026)
• Rijksoverheid: Consultatie start voor wetsvoorstel passende huurcontracten (2 juli 2026)
• VNG: Hoe beschermt de Wet goed verhuurderschap de arbeidsmigrant?
• Gemeente Amersfoort: Beleidsregels Wet aanpak woonoverlast (2024)

13Lees ook