Energiekosten doorberekenen aan huurders

01All-in huur of servicekosten: wat is het verschil?

Er zijn twee manieren om energie in een huurprijs te verwerken.

All-in huur. Eén bedrag per maand, zonder uitsplitsing. De Rijksoverheid omschrijft het zo: de verhuurder heeft de kale huur en de servicekosten niet uitgesplitst. De huurder kan de verhuurder vragen de all-in huur te splitsen.
Kale huur plus servicekosten. Staan in het contract aparte bedragen voor huur en servicekosten, dan is de huurprijs de kale huur. Gas, water en stroom horen alleen bij de servicekosten als de huurder ze via de verhuurder krijgt. Betaalt de huurder het energiebedrijf zelf, dan geldt de servicekostenregeling daarvoor niet.

In kamerverhuur en werknemershuisvesting krijgt de bewoner de energie bijna altijd via de verhuurder. Met een vast voorschot en een jaarlijkse afrekening is het voor beide partijen duidelijk wat er betaald wordt. Met een all-in prijs draagt u als verhuurder het risico van hoge prijzen en hoog verbruik.

02Wat zegt de wet nu over servicekosten?

Een paar basisregels die nu al gelden:

Alleen kostendekkend. Volgens de brochure van de Wet goed verhuurderschap mogen servicekosten alleen kostendekkend zijn. Winst maken op energie is dus niet de bedoeling.
Een jaaroverzicht. U geeft de huurder elk jaar een overzicht van de servicekosten. Volgens de Rijksoverheid moet de huurder dat uiterlijk op 1 juli ontvangen. Daarin staat of hij te veel of te weinig heeft betaald.
Huurcommissie. Is de huurder het niet eens met de afrekening, of krijgt hij geen overzicht, dan kan hij naar het meldpunt van de gemeente of naar de Huurcommissie. Voor huurcontracten vanaf 1 juli 2024 kan de Huurcommissie de servicekosten in alle sectoren beoordelen.
Schriftelijk contract. Huurovereenkomsten vanaf 1 juli 2023 moeten op papier staan. Een mondelinge afspraak is niet genoeg.

Dit artikel is geen juridisch advies. Elke situatie is anders. Raadpleeg een jurist of het Juridisch Loket voordat u uw contracten aanpast.

03Wat verandert er op 1 januari 2027?

Vanaf 1 januari 2027 geldt de Wet modernisering servicekosten. Belangrijk: de nieuwe regels gelden alleen voor huurcontracten die vanaf die datum worden gesloten. Bestaande contracten blijven onder de oude afspraken vallen, tenzij huurder en verhuurder samen kiezen voor de nieuwe regels.

Acht soorten servicekosten. Verhuurders mogen maximaal acht soorten doorberekenen, waaronder ‘warmte, warm water en koeling’ en ‘gas, water en elektriciteit’. Wat buiten die lijst valt, is geen servicekost meer. Het moet bij het sluiten van het contract uitdrukkelijk zijn afgesproken.
Vaste kosten gelijk verdelen. Vaste kosten van gas, water en stroom worden gelijk over de woonruimtes verdeeld, niet naar oppervlakte. Bij warmte mag verdeling naar oppervlakte als dat beter past.
Verbruik volgens de meter. Variabele kosten worden verdeeld op basis van het gemeten verbruik per woonruimte. Zijn er geen meters, of werken ze niet, dan mag een andere verdeling, als de verhuurder die inzichtelijk maakt.
Geen afrekening, dan lage normbedragen. Ontbreekt de jaarafrekening of het verplichte specificatieformulier, dan stelt de Huurcommissie de kosten vast met lage normbedragen. Voor een zelfstandige woonruimte gaat het om 400 m³ gas, 25 m³ water en 800 kWh stroom per jaar.

Voor nieuwe contracten is het dus verstandig om nu al na te denken over hoe u verbruik per kamer meet of verdeelt, en dat vast te leggen.

Zie welke kamer de stroom verbruikt

eyesonrooms meet temperatuur per kamer en meldt een vermoedelijke elektrische kachel, zodat u het gesprek met feiten voert.

Vraag een pilot aan

Bekijk ook de prijzen.

04Mag een uitzendbureau energie inhouden op het loon?

Bij arbeidsmigranten wordt de huisvesting vaak via de werkgever geregeld. Twee regels zijn dan belangrijk.

Huurcontract los van het arbeidscontract. Voor overeenkomsten vanaf 1 juli 2023 moet de huurovereenkomst los staan van de arbeidsovereenkomst. De huurder moet de informatie over de huur krijgen in een taal die hij begrijpt.

Inhouding op het minimumloon. Volgens de Rijksoverheid mag een werkgever maximaal 25 procent van het bruto minimumloon inhouden voor huisvesting. Voorwaarden zijn onder meer:

de woning voldoet aan de kwaliteitseisen in de cao, en de verhuurder is daarvoor gecertificeerd (of het is een woning van een woningcorporatie);
de werknemer geeft een schriftelijke volmacht met zijn naam, die van de werkgever, het bedrag, en waarvoor het bedrag is: huur, servicekosten en energiekosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter.

Het kabinet wilde deze inhouding vanaf 1 januari 2026 afbouwen, maar heeft in oktober 2025 besloten dat die afbouw niet doorgaat. Controleer altijd de actuele regels en uw cao. Of en hoe energie zonder eigen meter in de inhouding mag zitten, is een vraag voor een jurist.

05Hoe houdt u het eerlijk als iemand een kachel gebruikt?

Een elektrische kachel van 2 kW die vier uur per dag aanstaat, verbruikt 8 kWh per dag. Bij de gemiddelde stroomprijs van september 2026 (CBS, voorlopig: leveringstarief € 0,1487 plus energiebelasting € 0,1109 per kWh, inclusief btw) is dat ruim € 2 per dag. Wordt de stroom gelijk verdeeld over zes bewoners, dan betalen vijf mensen mee aan de kachel van één. Dat voelt oneerlijk, en het geeft de kachelgebruiker geen enkele reden om te stoppen.

Wat u kunt doen:

Voorkom de reden. Een kachel is vaak een teken dat de kamer te koud is. Los eerst de verwarming op. Zie ons artikel over de kosten van een elektrische kachel.
Leg het vast in de huisregels. Of kachels zijn toegestaan, en onder welke voorwaarden, hoort in het contract of de huisregels die de bewoner bij de start ontvangt. Let ook op de veiligheid: meerdere kachels op één groep kunnen de groep overbelasten.
Meet per kamer. Een tussenmeter per kamer geeft een gemeten verbruik, en dat is de verdeling die de nieuwe wet als uitgangspunt neemt. Zonder meter kunt u met temperatuurmetingen per kamer in ieder geval zien waar een kachel staat, en met de bewoner in gesprek gaan.
Extra kosten in rekening brengen? Of u een kachelgebruiker extra kunt laten betalen, hangt af van wat in het contract staat en van de servicekostenregels. Doe dit niet op eigen houtje: raadpleeg een jurist.

06Welke mogelijkheden zijn er voor tussenmeters?

Voor stroom is een tussenmeter per kamer de eenvoudigste vorm. Een installateur plaatst die in de meterkast, op de groep van de kamer. Dat werkt alleen als elke kamer een eigen groep heeft; anders moet de installatie eerst worden aangepast. Kies een meter die geschikt is voor afrekening en laat hem door een erkend installateur plaatsen.

Voor verwarming is het lastiger. Bij een cv-ketel met radiatoren in alle kamers zijn er warmtekostenverdelers die op de radiator worden geplakt. Die geven een verdeling van het verbruik, geen exacte meting. In een kleine woning is de vraag of de kosten van plaatsen en uitlezen opwegen tegen de eerlijkheid die ze opleveren.

Een tussenvorm: meet temperatuur per kamer en verdeel verder gelijk. Dan weet u niet precies hoeveel kWh iemand verbruikt, maar u ziet wel welke kamer structureel warmer is dan de cv toelaat. eyesonrooms meet temperatuur en luchtvochtigheid per kamer en meldt een vermoedelijke kachel, met een PDF-rapport per kamer dat u in het gesprek kunt gebruiken.

07Hoe legt u het uit aan bewoners in hun eigen taal?

Veel onenigheid over energie komt voort uit onduidelijkheid. De wet vraagt al dat arbeidsmigranten de informatie over hun huur krijgen in een taal die ze begrijpen. Een paar tips:

Eén A4 per huis met drie punten: wat zit in de huur, wat is het voorschot voor energie, en wanneer komt de afrekening.
Gebruik getallen, geen percentages. ‘Een kachel van 2 kW die 4 uur aanstaat, kost ongeveer € 2 per dag’ is duidelijker dan een tarief per kWh.
Vertaal en laat controleren. Laat de tekst vertalen naar de talen in uw woningen, bijvoorbeeld Pools, Roemeens of Hongaars, en laat een moedertaalspreker meelezen. Machinevertaling alleen is riskant bij afspraken over geld.
Leg uit waarom. Bewoners accepteren regels makkelijker als ze weten dat de verwarming goed werkt en dat een koude kamer snel wordt opgelost.
Geef een meldroute. Wie het koud heeft, moet dat kunnen melden zonder een kachel te kopen. Een QR-code in de woning met een meldformulier in de eigen taal maakt dat makkelijk.

08Een eenvoudige checklist

Onderwerp	Wat u regelt
Contract	Schriftelijk, apart van het arbeidscontract, met kale huur en servicekosten apart
Voorschot	Gebaseerd op het verbruik van vorig jaar en de huidige prijzen
Verdeling	Vaste kosten gelijk; verbruik per meter of met een uitlegbare verdeelsleutel
Afrekening	Elk jaar, uiterlijk 1 juli, met de berekening erbij
Huisregels	Afspraken over kachels en veiligheid, in de taal van de bewoner
Controle	Temperatuur per kamer, zodat u koude kamers en kachels op tijd ziet

Geen juridisch advies. Raadpleeg een jurist voordat u contracten of inhoudingen wijzigt.

09Veelgestelde vragen

Wanneer moet ik de jaarafrekening van servicekosten sturen?

Volgens de Rijksoverheid moet de huurder het overzicht uiterlijk op 1 juli ontvangen, over het voorgaande kalenderjaar.

Mag ik winst maken op de energie die ik doorbereken?

Nee. Servicekosten mogen alleen kostendekkend zijn. U berekent de werkelijke kosten door.

Gelden de nieuwe servicekostenregels ook voor mijn bestaande contracten?

Nee. De regels van 1 januari 2027 gelden voor nieuwe contracten. Bestaande contracten blijven onder de oude regels, tenzij u samen met de huurder iets anders afspreekt.

Kan een bewoner de all-in huur laten splitsen?

Ja, de huurder kan de verhuurder vragen de all-in huur te splitsen in kale huur en servicekosten. Bij onenigheid kan de Huurcommissie helpen.

Energiekosten doorberekenen aan huurders van kamers