Short stay en flexibel huren personeel

01Waarom is een flexibele huurperiode zo lastig geworden?

Een uitzendbureau of werkgever die woningen huurt voor personeel, zoekt meestal een flexibele huurperiode: een paar maanden, een seizoen, of zolang een project loopt. Het Nederlandse huurrecht is daar niet voor gemaakt. Het beschermt de huurder van woonruimte juist tegen een plotseling einde van de huur.

Twee ontwikkelingen maken het extra lastig. De eerste is de Wet vaste huurcontracten, die sinds 1 juli 2024 geldt: een huurcontract voor onbepaalde tijd is weer de norm. De tweede is een wetsvoorstel dat short stay wil beperken tot 30 nachten. Dat voorstel is in 2026 in consultatie geweest, maar is (bij het schrijven van dit artikel) nog geen wet.

Voor wie tijdelijk huren voor personeel wil regelen, is het dus belangrijk om te weten welke vorm van wonen u eigenlijk aanbiedt, en onder welk regime uw eigen huurcontract met de eigenaar valt.

Dit artikel is een samenvatting, geen juridisch advies. De regels veranderen en hangen af van uw situatie en gemeente. Raadpleeg een jurist voordat u een contract tekent of opzegt.

02Wat regelt de Wet vaste huurcontracten?

Sinds 1 juli 2024 krijgt iedereen die een woning huurt in principe een vast contract. Tijdelijke contracten, die sinds 2015 breed mochten, zijn grotendeels afgeschaft. Contracten die vóór 1 juli 2024 zijn getekend, lopen af op de afgesproken datum. Wordt zo'n contract verlengd, dan wordt het een contract voor onbepaalde tijd.

Een tijdelijk contract van maximaal twee jaar mag nog voor een aantal groepen. Volgens het overzicht van de Rijksoverheid zijn dat onder meer:

studenten die tijdelijk in een andere plaats wonen voor hun studie;
mensen die tijdelijk elders moeten wonen omdat hun woning wordt gerenoveerd;
mensen die uit de maatschappelijke opvang komen of in een sociale noodsituatie zitten;
mensen die een tweede kans krijgen na een eerder beëindigde huur;
gescheiden ouders die tijdelijk dicht bij hun kinderen willen wonen;
mensen die op de Waddeneilanden werken;
statushouders die direct uit een COA-locatie komen.

Arbeidsmigranten en ander tijdelijk personeel staan (nog) niet in deze lijst. Daarnaast blijven enkele aparte vormen bestaan, zoals tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, de diplomatenclausule, doelgroepcontracten, hospitaverhuur en verhuur die naar zijn aard van korte duur is, zoals een vakantiewoning.

03Geldt huurbescherming ook als een bedrijf de woning huurt?

Dit is de vraag die voor zakelijk huren van een woning het meest telt. Veel uitzendbureaus huren een hele woning van een eigenaar en laten daar medewerkers wonen. Het bedrijf woont er zelf niet. Is dat dan wel huur van woonruimte?

Rechters kijken vooral naar wat partijen bij het sluiten van het contract met het gebruik bedoelden. In een zaak bij de kantonrechter in Midden-Nederland (17 augustus 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:3623) huurde een uitzendbureau een pand om arbeidsmigranten te huisvesten. De verhuurder vond dat het om 'overige ruimte' ging, zonder huurbescherming. De rechter oordeelde anders: het contract heette een huurovereenkomst voor woonruimte en noemde de huisvesting van arbeidsmigranten. Dat het bedrijf er zelf niet woont, stond daar niet aan in de weg.

Ook Köster Advocaten schrijft dat een bemiddelaar of bedrijf als (hoofd)huurder dezelfde bescherming heeft, omdat het om woonruimte gaat. Een huur van woonruimte eindigt dan alleen met wederzijds goedvinden, door ontbinding na een ernstige tekortkoming, of door opzegging op een wettelijke grond.

Wat betekent dat voor u?

Als huurder (bedrijf) heeft u waarschijnlijk meer zekerheid dan u denkt: de eigenaar kan niet zomaar opzeggen.
Omgekeerd kunt u als bedrijf een vast huurcontract niet altijd snel kwijt als u de woning niet meer nodig heeft. Spreek de opzegtermijn en de voorwaarden dus vooraf goed af.
Of de beperking van tijdelijke contracten ook volledig geldt voor een bedrijf als huurder, is in de praktijk niet in alle gevallen uitgekristalliseerd. Laat uw contract toetsen door een jurist.

Voor de woning zelf maakt het verder uit of uw medewerkers een eigen, zelfstandige woning huren of een kamer met gedeelde voorzieningen. Een onderhuurder van onzelfstandige woonruimte (zoals een kamer in een gedeeld huis) heeft bij het einde van de hoofdhuur geen huurbescherming tegenover de eigenaar.

Flexibel zonder lege bedden

Met eyesonrooms ziet u de bezetting per bed, plant u aankomsten op vrijkomende bedden en legt u in- en uitchecken vast, met contracten in de taal van de bewoner.

Vraag een pilot aan

Bekijk ook de prijzen.

04Wat is short stay, en wanneer is het huur of logies?

Een short stay woning is meestal een gemeubileerde woning die voor korte tijd wordt verhuurd, vaak aan expats, arbeidsmigranten of studenten. Verhuurders beroepen zich daarbij op de uitzondering voor woonruimte die 'naar zijn aard van korte duur' is (artikel 7:232 lid 2 BW). Dan geldt de gewone huurbescherming niet.

De wet geeft geen maximumduur en geen heldere definitie. Volgens de Rijksoverheid is daardoor een praktijk ontstaan waarin short stay wordt gebruikt voor bewoning die sterk lijkt op gewone huur, soms tegen een hogere prijs dan het huurrecht toestaat. Rechters kijken naar de feitelijke situatie, niet naar het etiket op het contract. In een uitspraak van 22 juli 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:3838) vond de rechter bijvoorbeeld dat het enkele verband met een uitzendbaan een huur niet 'van korte duur' maakt.

Daarnaast is er het onderscheid tussen wonen en logies (verblijf zoals in een hotel of pension). Dat is vooral een vraag van het omgevingsplan en de gemeente. Een bestuursrechtjurist noemt vijf vragen die in die afweging terugkomen:

Ligt het hoofdverblijf hier of elders?
Staat de bewoner in de BRP op dit adres ingeschreven?
Blijft dezelfde groep een tijd, of wisselt het elke paar weken?
Is er een huurcontract met eigen sleutel en eigen spullen, of een boeking met vertrekdatum?
Betaalt de bewoner kale huur, of een all-in prijs met schoonmaak en beddengoed?

Een verblijf korter dan zes maanden kan volgens dezelfde bron gewoon 'wonen' zijn. Tussen ongeveer drie en zes maanden zit een grijs gebied waarin de overige omstandigheden de doorslag geven. Hoe meer het lijkt op gewoon wonen, hoe groter de kans dat huurrecht van toepassing is.

05Welke regels hebben gemeenten voor short stay?

Short stay heeft geen landelijke definitie. Elke gemeente regelt het anders, via het omgevingsplan (welk gebruik mag op een locatie), de huisvestingsverordening (bescherming van de woningvoorraad) en eigen beleid. Die drie sporen zijn niet altijd op elkaar afgestemd.

Twee voorbeelden uit dezelfde bron:

Amsterdam rekent short stay in de huisvestingsverordening tot toeristische verhuur, tot zes maanden. De verordening kent geen minimumduur, de omgevingsplannen wel.
Maastricht regelt short stay planologisch als woonfunctie, van vier weken tot een jaar. Voor de huisvesting van arbeidsmigranten gebruikt de gemeente andere termen: short stay tot vier maanden en mid stay van vier tot negen maanden.

Hetzelfde woord betekent dus per gemeente en per regeling iets anders. Gaat u short stay huren of zelf een woning voor korte verblijven inzetten? Vraag dan bij de gemeente na welk gebruik op dat adres is toegestaan, en of er een vergunning nodig is, bijvoorbeeld voor kamerverhuur of omzetting. Bij verkeerd gebruik kan de gemeente handhaven, en meestal treft dat de eigenaar. Die zal dat in de praktijk doorzetten naar u als huurder.

06Wat verandert er als het wetsvoorstel passende huurcontracten doorgaat?

Op 14 november 2025 kondigde het kabinet maatregelen aan voor een beter onderscheid tussen huur en short stay. Het wetsvoorstel passende huurcontracten lag van 2 juli tot 28 augustus 2026 in internetconsultatie. De belangrijkste punten:

Short stay maximaal 30 nachten. Verhuur van langer dan 30 nachten geldt dan niet meer als 'van korte duur'. Langer verblijf kan alleen nog met een gewoon huurcontract of een toegestane tijdelijke vorm.
Geen draaideur. Verblijven van dezelfde huurder in verschillende ruimtes binnen hetzelfde gebouw tellen bij elkaar op.
Tijdelijk contract voor arbeidsmigranten. Via een aparte wijziging van het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst kunnen arbeidsmigranten een tijdelijk contract met huurbescherming krijgen van maximaal twee jaar. De woning moet dan aan kwaliteitseisen voldoen, waaronder een eigen slaapkamer van minstens 5,5 m², minstens 15 m² leefruimte per persoon, voorzieningen onder één dak en toezicht door een geaccrediteerde instelling.
Seizoenswerk. Short stay blijft mogelijk voor wie maximaal 30 dagen huisvesting nodig heeft, bijvoorbeeld in de oogsttijd.
Werkgevers op eigen terrein krijgen een nieuwe opzeggingsgrond: na het einde van het dienstverband kunnen zij onder voorwaarden beëindiging vragen om de woning aan een andere werknemer te verhuren.

Advocaten wijzen erop dat het voorstel nog geen overgangsrecht bevat, zodat ook bestaande constructies geraakt kunnen worden. Een nieuwe wet gaat in principe in op 1 januari of 1 juli. Controleer daarom de actuele stand voordat u nieuwe contracten op short stay baseert. Meer over kwaliteitseisen leest u in de SNF-norm uitgelegd.

07Welke opzegtermijnen gelden er?

Bij een gewone huur van woonruimte voor onbepaalde tijd gelden andere termijnen voor huurder en verhuurder:

Wie zegt op?	Termijn	Reden nodig?
Huurder	meestal 1 maand (zie het contract)	nee
Verhuurder	3 tot 6 maanden, afhankelijk van de huurduur	ja, een wettelijke grond

Wettelijke gronden voor de verhuurder zijn onder meer een huurachterstand van een maand of meer, overlast, dringend eigen gebruik, en het weigeren van een redelijk aanbod voor een nieuw contract. Is de huurder het niet eens met de opzegging, dan beslist de rechter, en mag de huurder tot die uitspraak blijven wonen.

Voor u als bedrijf betekent dit: probeer flexibiliteit vooral vooraf in het contract met de eigenaar te regelen, bijvoorbeeld afspraken over het aantal woningen, de ingangsdata en een duidelijke opzegtermijn. Ga er niet van uit dat u een woning op korte termijn kunt teruggeven als een project eindigt. Uw medewerkers krijgen volgens de Wet goed verhuurderschap een eigen schriftelijke huurovereenkomst, apart van hun arbeidsovereenkomst; zie de Wet goed verhuurderschap uitgelegd.

08Hele woningen of losse bedden: hoe houdt u het flexibel?

Omdat het huurcontract met de eigenaar weinig flexibel is, zit de echte flexibiliteit meestal in hoe u de woningen vult. Een paar praktische keuzes:

Een vaste basis en een flexibele schil. Huur het aantal woningen dat u het hele jaar vult. Vang pieken op met short stay voor echt korte periodes (zoals oogstwerk), en controleer of dat op die locatie mag.
Plan per bed, niet per huis. Een huis met zes bedden en twee lege plekken kost u net zo veel huur. Wie per bed bijhoudt wie er wanneer vertrekt en aankomt, kan nieuwe medewerkers op de vrije bedden plaatsen in plaats van een extra woning te huren.
Kijk vooruit. Zet vertrekdata en verwachte aankomsten naast elkaar. Een bed dat over twee weken vrijkomt, is vaak de beste plek voor iemand die over twee weken begint.
Groepeer slim. Mensen die op hetzelfde adres werken en hetzelfde rooster hebben, delen makkelijker een woning en een auto.
Leg in- en uitchecken vast. Een inspectie met foto's en meterstanden bij vertrek voorkomt discussie over schade en kosten, en maakt het bed sneller weer beschikbaar.

In de woningbeheersoftware van eyesonrooms ziet u de bezetting per bed, plant u aankomsten op vrije en vrijkomende bedden, en legt u in- en uitchecken en contracten vast, ook in de taal van de bewoner. Zo betaalt u minder voor lege bedden, zonder dat het huurrecht verandert.

09Veelgestelde vragen

Mag ik als uitzendbureau nog een tijdelijk huurcontract voor een woning sluiten?

Sinds 1 juli 2024 is een vast contract de norm en mag een tijdelijk contract alleen voor bepaalde groepen. Volgens rechters en advocaten geniet ook een bedrijf dat woonruimte huurt huurbescherming. Laat uw situatie toetsen door een jurist.

Is short stay na oktober 2026 nog toegestaan?

Ja, short stay bestaat nog, maar er ligt een wetsvoorstel dat het beperkt tot maximaal 30 nachten. Het voorstel is in 2026 in consultatie geweest en was bij het schrijven nog geen wet. Daarnaast bepaalt de gemeente of short stay op een adres is toegestaan.

Wat is het verschil tussen huur en logies?

Bij huur woont iemand ergens, meestal met een eigen huurcontract en inschrijving in de BRP. Bij logies verblijft iemand tijdelijk, zoals in een hotel of pension, met een boeking en een all-in prijs. De feitelijke situatie telt, niet de naam van het contract.

Hoe lang is de opzegtermijn bij een huurwoning?

Voor de huurder is het meestal één maand, volgens het contract. De verhuurder heeft een termijn van 3 tot 6 maanden en heeft daarnaast een wettelijke grond nodig.

Hoe voorkom ik dat ik voor lege bedden betaal?

Plan de bezetting per bed in plaats van per woning, zet vertrekdata naast verwachte aankomsten, en huur een vaste basis aan woningen die u het hele jaar vult.

Short stay en flexibel huren voor personeel: wat mag er nog?