Huisvesting arbeidsmigranten in Waalwijk: de lokale regels

01Welke regels gelden in Waalwijk voor huisvesting van arbeidsmigranten?

In Waalwijk (met Sprang-Capelle en Waspik) heeft u bij huisvesting van arbeidsmigranten in een woning bijna altijd twee vergunningen nodig:

1. Een omgevingsvergunning om af te wijken van het omgevingsplan. De gemeente toetst die aan de Beleidsregels kamerverhuur Waalwijk 2025, vastgesteld door het college op 18 februari 2025 en geldig sinds 27 februari 2025.
2. Een omzettingsvergunning op grond van de Huisvestingsverordening Waalwijk 2022 – 2025 (1e wijziging, in werking sinds 1 november 2023). Die vraagt de eigenaar aan.

De beleidsregels gaan over personen die geen huishouden vormen, waaronder internationale medewerkers. Een internationale medewerker is daarin iemand uit een andere EU-lidstaat die tijdelijk in Nederland werkt en hier geen hoofdverblijf heeft. Tijdelijke huisvesting is een verblijf van maximaal 1 jaar.

De landelijke regels, zoals brandveiligheid volgens het Bbl, de gebruiksmelding en de Wet goed verhuurderschap, gelden daarnaast. Die staan in ons artikel over groepshuisvesting huren.

eyesonrooms verhuurt zelf geen woningen en bemiddelt niet. Dit artikel vat openbare gemeentelijke stukken samen (stand oktober 2026) en is geen juridisch advies. Controleer de actuele regels bij de gemeente en raadpleeg een jurist voor uw eigen situatie.

02Hoeveel personen mogen in Waalwijk in één woning wonen?

De beleidsregels 2025 staan kamerverhuur aan personen die geen huishouden vormen toe voor maximaal 5 personen per locatie. Dat kan in een rustige woonwijk, in een gemengd gebied of in bedrijfswoningen op de bedrijventerreinen uit de bijlagen. Voor huisvesting van meer dan 5 personen in een woning verleent de gemeente geen vergunning.

Binnen die 5 personen gelden twee regels voor de slaapkamers:

• een slaapkamer mag door maximaal 2 personen worden gedeeld;
• minstens de helft van de slaapkamers is voor één persoon. Bij een oneven aantal wordt naar boven afgerond.

Een voorbeeld: een woning met drie slaapkamers heeft dan minstens twee eenpersoonskamers, dus maximaal 4 bewoners. Wilt u er 5 kwijt, dan zijn vier slaapkamers nodig. Grote locaties zijn een aparte categorie: bestaande huisvesting met meer dan 250 maar minder dan 400 plaatsen mag onder voorwaarden groeien tot maximaal 400 plaatsen.

Er geldt ook een aantal harde nee's. Minderjarigen worden niet in deze locaties gehuisvest (met een uitzondering voor vergunninghoudende vluchtelingen). In het buitengebied, buiten de bebouwde kom, verleent de gemeente geen vergunning, en ook niet voor caravans, chalets, tenten of vergelijkbare recreatieve verblijven.

03Welke afstanden en welk plafond per buurt gelden?

Waalwijk wil voorkomen dat huisvesting zich in een paar straten opstapelt. Daarom staan er drie spreidingsregels in de beleidsregels:

• 50 meter afstand tot een bestaande kamerverhuurlocatie van maximaal 5 personen;
• 100 meter afstand tot bestaande huisvesting van meer dan 5 personen. De afstand wordt gemeten over de kortste route over openbaar terrein, vanaf de dichtstbijzijnde zijgrenzen van de bouwpercelen;
• in een gebouw met een gezamenlijke trap of galerij maximaal één eenheid per verdieping.

Daarnaast geldt een plafond van 3% van de inwoners per CBS-wijk of -buurt, gerekend met de bevolking op 1 januari 2023. Dat levert per buurt een maximum aantal personen op. Een paar voorbeelden uit de tabel:

Kan een aanvraag het maximum van de buurt overschrijden, dan wordt ze geweigerd. Vraag dus vooraf bij de gemeente hoeveel ruimte er in uw buurt nog is: de stand verandert met elke nieuwe vergunning.

04Welke eisen stelt Waalwijk aan beheer, huisregels en registratie?

De beheereisen in Waalwijk zijn strenger dan in veel andere gemeenten. Uit de beleidsregels 2025:

• SNF: de locatie is gecertificeerd door de Stichting Normering Flexwonen, of voldoet aantoonbaar aan de laatste SNF-normen. Meer over de norm leest u in de SNF-norm uitgelegd.
• Beheerder: er is een beheerder die 24 uur per dag, 7 dagen per week bereikbaar is. Hij inspecteert minstens één keer per week, maakt een ondertekend inspectierapport en laat dat op de locatie achter. Een wisseling van beheerder meldt u schriftelijk aan het college voordat die ingaat.
• Huisreglement: over drugs, alcohol, parkeren, geluid en afval, zichtbaar bij de ingang, in het Nederlands én in de taal van de bewoners.
• Omwonenden: alle adressen binnen 30 meter van de perceelgrenzen worden actief geïnformeerd.
• Nachtregister: verplicht, tenzij alle bewoners in de BRP van Waalwijk staan, met persoons- en contactgegevens en de begin- en einddatum van het verblijf.
• BRP: bewoners die langer dan 4 maanden blijven, schrijven zich in.
• Parkeren: voldoende parkeergelegenheid volgens de Parkeernormennota Waalwijk 2015.

De wekelijkse inspectie met een ondertekend rapport is in de praktijk de zwaarste eis. Leg ze vast op een vaste dag, met foto's van keuken, sanitair en slaapkamers, zodat u bij een controle kunt laten zien wat er is gebeurd.

05Wanneer heeft u in Waalwijk een omzettingsvergunning nodig?

Naast de omgevingsvergunning vraagt de huisvestingsverordening een omzettingsvergunning als u een zelfstandige woning omzet naar onzelfstandige woonruimte, zoals kamers met gedeelde keuken en sanitair. Dat geldt in de kern Waalwijk voor woningen met een WOZ-waarde tot € 300.000 en in Sprang-Capelle en Waspik tot € 355.000. De eigenaar vraagt de vergunning aan.

Volgens de gemeentepagina (bijgewerkt mei 2026) hoort bij de aanvraag onder meer: tekeningen en doorsneden, een beschrijving van het onderhoud, de fietsenstalling en afvalopslag, het beoogde gebruik en het aantal toekomstige bewoners. Ook vult u een Bibob-vragenlijst in; een onvolledige lijst kan ertoe leiden dat de aanvraag niet wordt behandeld. De gemeente beslist binnen 8 weken, met één verlenging van 6 weken. De leges staan in de Legesverordening 2026.

Zonder vergunning omzetten kost geld. De bijlage bij de verordening noemt boetes van € 2.500 tot € 10.375 bij een eerste tot vierde overtreding, en bij bedrijfsmatige overtreding € 5.000 tot € 20.750, met een recidivetermijn van twee jaar.

De verordening geldt vier kalenderjaren vanaf de inwerkingtreding. Controleer daarom bij de gemeente of er inmiddels een nieuwe versie is.

06Mag u een recent gekochte woning in Waalwijk verhuren aan personeel?

In negen CBS-buurten geldt opkoopbescherming. In Centrum, Besoyen, Antoniusparochie, Zanddonk, Meerdijk, Bloemenoord en Baardwijk gaat het om woningen met een WOZ-waarde tot € 300.000, in Landgoed Driessen en Capelle / Nieuwe Vaart tot € 355.000. Wie zo'n woning na de invoering heeft gekocht, mag die de eerste jaren niet verhuren zonder vergunning, ook niet aan een werkgever voor personeelshuisvesting.

De vergunning is persoonlijk en vervalt bij een nieuwe eigenaar. Voor vier buurten gold de regel voor koopovereenkomsten vanaf 1 juli 2022, voor de andere vijf vanaf 1 november 2023.

Wat u kunt doen: vraag bij elke woning die u wilt huren voor personeel naar de aankoopdatum en de WOZ-waarde. Ligt het adres in een van de negen buurten en is de woning recent gekocht, vraag dan naar de verhuurvergunning voordat u tekent.

07Hoe groot is de vraag in Waalwijk, en wat betekent dat voor u?

De toelichting bij de beleidsregels geeft een beeld van de opgave. Voor 2025 schatte de gemeente de vraag op ongeveer 3.100 plaatsen voor internationale medewerkers, in een bandbreedte van 2.900 tot 3.300. Op 1 januari 2025 waren 2.347 plaatsen vergund. Er was dus nog een behoefte van 550 tot 950 plaatsen.

Voor bedrijfswoningen op de bedrijventerreinen uit bijlage 3 gelden eigen regels: daar mag alleen personeel van het bedrijf waar de bedrijfswoning bij hoort wonen, tijdelijk, met een vergunning die uiterlijk tot 1 januari 2040 loopt. Ook daar moet het woon- en leefklimaat aanvaardbaar zijn en mag naastgelegen bedrijven niets in de weg worden gelegd.

Voor werkgevers en uitzendbureaus betekent dit: een kleine woning met maximaal 5 personen is mogelijk, maar alleen op een adres dat de afstandsregels en het buurtplafond haalt, met een SNF-niveau, wekelijkse inspecties en een beheerder die altijd bereikbaar is. Grotere aantallen horen in Waalwijk op grootschalige locaties, niet in woonstraten.

08Veelgestelde vragen

09Bronnen

• Gemeente Waalwijk: Beleidsregels kamerverhuur Waalwijk 2025 (vastgesteld 18 februari 2025)
• Gemeente Waalwijk: Huisvestingsverordening Waalwijk 2022 – 2025, 1e wijziging (in werking 1 november 2023)
• Gemeente Waalwijk: Kamerverhuur (bijgewerkt mei 2026)

10Lees ook