Arbeidsmigranten huisvesten in Rotterdam

01Hoeveel arbeidsmigranten wonen er in Rotterdam?

Op 1 januari 2025 stonden 42.263 EU-burgers uit Midden-, Oost- en Zuid-Europa ingeschreven in de Rotterdamse BRP, 6,3% van de bevolking. Het hoogste aandeel woont in Carnisse (27,7%), gevolgd door Tarwewijk, Oud-Charlois en Oud-Mathenesse (voortgangsrapportage 'Meer grip op arbeidsmigratie', maart 2025). In een brief aan de Tweede Kamer van 8 april 2025 schatte de Rotterdamse wethouder het werkelijke aantal op zo'n 80.000, van wie bijna de helft niet in de BRP staat. Volgens die brief werken de meesten niet in de stad zelf, maar in de omliggende gemeenten.

De gemeente ziet in die wijken overbewoning en misstanden. In 2024 legde Bouw- en Woningtoezicht 207 huisbezoeken af, waarbij in 61 woningen misstanden werden gevonden, en kwamen er 387 meldingen van mogelijke overbewoning binnen. Het meldpunt ongewenst verhuurgedrag ontving 383 meldingen.

Dat verklaart waarom Rotterdam het gebruik van gewone woningen voor groepen strak regelt. De landelijke basis (omgevingsplan, Wet goed verhuurderschap, brandveiligheid, BRP) leest u in ons artikel over groepshuisvesting huren; hier gaat het om wat Rotterdam daaraan toevoegt.

eyesonrooms verhuurt zelf geen woningen en bemiddelt niet. Dit is een samenvatting, geen juridisch advies. Controleer de actuele regels bij de gemeente Rotterdam en raadpleeg een jurist voor uw eigen situatie.

02Wanneer heeft u in Rotterdam een vergunning voor kamerbewoning nodig?

De regels staan in de Verordening samenstelling woningvoorraad 2025. Die geldt sinds 1 juli 2025 en loopt tot en met 30 juni 2029. Volgens artikel 2.2.2 is een vergunning voor kamerbewoning nodig als een woning wordt bewoond door:

drie of meer kamerbewoners;
één uit meer personen bestaand huishouden plus twee of meer kamerbewoners; of
meer dan één uit meer personen bestaand huishouden.

Een gezin telt als één persoon, iedere andere bewoner apart. Zonder vergunning mag een woning dus aan hooguit twee mensen worden verhuurd die geen huishouden vormen. Die grens van drie geldt al sinds 1 juli 2021; daarvoor lag hij bij vier.

Voor de vergunning toetst de gemeente onder meer (artikel 2.2.3):

minimaal 18 m² gebruiksoppervlak gemiddeld per persoon;
bij vier of meer kamerbewoners: 50 meter afstand tot een andere woning met zo'n vergunning;
op het adres is de afgelopen 24 maanden geen vergunning ingetrokken;
de woning ligt niet in een van de uitgesloten wijken (zie hieronder).

Voor een vergunning voor precies drie kamerbewoners gelden de eerste drie criteria niet.

03Kunnen werknemers in Rotterdam met vier of meer in één woning wonen?

Hier zit het grootste verschil met andere steden. Artikel 2.2.4 verbindt aan iedere vergunning voor kamerbewoning het voorschrift dat de vergunning uitsluitend wordt gebruikt voor kamerbewoning door studenten. De toelichting zegt dat alle bewoners student moeten zijn, aan te tonen met een inschrijfbewijs van een mbo-, hbo- of wo-opleiding in Nederland. Alleen een vergunning voor drie kamerbewoners is van dat voorschrift uitgezonderd.

Zoals wij de tekst lezen, betekent dit voor een werkgever of uitzendbureau: in een gewone Rotterdamse woning kunt u met vergunning hooguit drie werknemers als kamerbewoners laten wonen. Vier of meer werknemers in één woning past niet binnen deze regeling. De verordening noemt werknemers of arbeidsmigranten niet apart, dus laat deze lezing voor uw eigen pand bevestigen door de gemeente of een jurist.

Voor grotere groepen moet u dus kijken naar huisvesting die niet onder de kamerverhuur in woningen valt, zoals een omgevingsvergunning voor een speciaal gebouwde of getransformeerde locatie. Let er dan op dat de locatie aan de SNF-norm voldoet; zie een SNF-gecertificeerde woning huren.

Werknemers verspreid over de stad? Houd overzicht

Met eyesonrooms legt u inspecties met foto's per woning vast, signaleren sensoren per kamer vocht en kou, melden bewoners storingen via een QR-code, en heeft u een dossier per woning klaar.

Vraag een pilot aan

Bekijk ook de prijzen.

04In welke Rotterdamse wijken is kamerbewoning niet mogelijk?

Bijlage 2 van de verordening noemt zeven wijken waar de gemeente geen vergunningen voor kamerbewoning verleent:

Bergpolder
Carnisse
Kralingen Oost
Kralingen West
Oud Mathenesse
Struisenburg
Tarwewijk

Carnisse, Tarwewijk en Oud-Mathenesse zijn ook de wijken met het hoogste aandeel ingeschreven EU-burgers. Wie daar een woning huurt om er drie of meer niet-verwante werknemers te laten wonen, krijgt geen vergunning.

Ook het splitsen van een woning (woningvorming) is beperkt: de kleinste nieuwe woning moet minimaal 50 m² zijn, en in delen van Charlois (Oud Charlois, Carnisse, Tarwewijk) en Feijenoord (onder meer Afrikaanderwijk, Hillesluis, Bloemhof) minimaal 85 m² (artikel 2.3.2).

Boetes voor omzetten naar kamerbewoning of splitsen zonder vergunning beginnen volgens bijlage 3 bij € 4.000 en lopen op tot € 21.750 vanaf de vierde overtreding binnen vier jaar.

05Geldt in Rotterdam opkoopbescherming?

Ja, in 16 wijken, waaronder Bergpolder, Blijdorp, Bloemhof, Carnisse, Groot IJsselmonde, Het Lage Land, Hillegersberg-Zuid, Hillesluis, Kralingen-Oost en -West, Middelland, Nieuwe Westen, Oud Mathenesse, Oud-Charlois, Rubroek en Tarwewijk (artikel 2.6.1). Het gaat om woningen met een WOZ-waarde onder € 450.000 die na 1 januari 2022 zijn overgedragen. Wie zo'n woning koopt, mag haar niet zonder vergunning verhuren.

De vergunning wordt alleen gegeven in de uitzonderingen van artikel 2.6.3, zoals verhuur aan familie in de eerste of tweede graad, tijdelijke verhuur na minstens twaalf maanden zelf wonen, of een woning die bij een winkel of bedrijfsruimte hoort. Verhuur aan eigen werknemers staat er niet bij. Het college kan in bijzondere gevallen ontheffing geven.

Huurt uw bedrijf een woning van een eigenaar in een van deze wijken, vraag dan wanneer de eigenaar de woning heeft gekocht en of er een vergunning is. Boetes voor verhuur zonder vergunning beginnen bij € 4.000.

06Welke vergunningen gelden er per straat en per verhuurder?

Vergunningstraten. Op grond van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (de 'Rotterdamwet') geldt sinds 1 december 2025 de Verordening toegang woningmarkt. In 25 aangewezen straten, waaronder de Wolphaertsbocht, Mijnsherenlaan, Dordtselaan, Charloisse Hoofd, Slinge en Boezemstraat, heeft iedereen die er een huurwoning of kamer betrekt een huisvestingsvergunning nodig. De gemeente kan die weigeren op basis van politiegegevens over overlast of criminaliteit. Een verhuurder die zonder vergunning verhuurt, riskeert een boete van € 4.000 tot € 25.750. Voor een kamer moet de eigenaar bovendien de vergunning voor kamerbewoning hebben.

Verhuurvergunning Carnisse vervallen. Sinds 1 januari 2024 hadden particuliere verhuurders in Carnisse een verhuurvergunning nodig op grond van de Wet goed verhuurderschap. Rotterdam koos toen bewust niet voor een aparte vergunning voor verblijfsruimte voor arbeidsmigranten. De gemeenteraad besloot op 1 oktober 2026 de Verhuurverordening 2023 in te trekken; volgens het overheidsregister is ze per 10 oktober 2026 vervallen. De landelijke regels van goed verhuurderschap blijven gewoon gelden, zoals een aparte huurovereenkomst naast het arbeidscontract. Zie de Wet goed verhuurderschap uitgelegd.

Korte verhuur. Toeristische verhuur is beperkt tot 60 nachten per jaar. Volgens de toelichting bij de verordening heeft ook korte verhuur aan mensen die niet in Rotterdam staan ingeschreven, zoals arbeidsmigranten en expats, een registratienummer nodig.

07Wat verwacht Rotterdam van werkgevers?

Rotterdam vraagt werkgevers en uitzendbureaus vooral om goede inschrijving. In 2024 organiseerde de gemeente groepsgewijze inschrijvingen in de BRP; volgens de voortgangsrapportage was 'de animo vanuit werkgevers beperkt'. De gemeente pleit landelijk voor inschrijving van uitzendkrachten in de BRP in plaats van de RNI, en voor een verplichte opgave van het verblijfsadres.

In juni 2024 is de Rotterdamse Coalitie Goed Werkgeverschap opgericht, waarin onder meer huisvesting, taal en opleiding aan de orde komen. In 2025 startte de gemeente met 'Rotterdams Goed Wonen' in vijf pilotwijken: Tarwewijk, Hillesluis, Bloemhof, Carnisse en Pendrecht-Zuidwijk.

Praktisch betekent dit: zorg dat uw medewerkers die vier maanden of langer blijven op hun echte woonadres in de BRP staan, houd bij wie waar woont, en reken erop dat de gemeente bij meldingen huisbezoeken aflegt.

Checklist voor Rotterdam

Tel de bewoners: vanaf drie kamerbewoners is een vergunning nodig.
Groepen van vier of meer werknemers in een gewone woning passen volgens de tekst niet; laat dit bevestigen.
Controleer of de woning in een van de zeven gesloten wijken of 25 vergunningstraten ligt.
Reken 18 m² per persoon na.
Vraag bij een koopwoning in een van de 16 wijken naar de opkoopbescherming.
Regel BRP-inschrijving op het echte adres.

08Veelgestelde vragen

Hoeveel werknemers mogen in Rotterdam in één woning wonen?

Zonder vergunning maximaal twee personen die geen huishouden vormen. Vanaf drie kamerbewoners is een vergunning nodig, en volgens de verordening is een vergunning voor vier of meer kamerbewoners alleen voor studenten. Laat dit voor uw situatie bevestigen door de gemeente of een jurist.

In welke wijken geeft Rotterdam geen vergunning voor kamerbewoning?

Bergpolder, Carnisse, Kralingen Oost, Kralingen West, Oud Mathenesse, Struisenburg en Tarwewijk (bijlage 2 van de Verordening samenstelling woningvoorraad 2025).

Heeft een verhuurder in Carnisse nog een verhuurvergunning nodig?

De gemeenteraad heeft op 1 oktober 2026 de Verhuurverordening 2023 ingetrokken; volgens het overheidsregister is ze per 10 oktober 2026 vervallen. De landelijke regels van goed verhuurderschap en de Rotterdamse regels voor kamerbewoning gelden wel.

Wat is een vergunningstraat in Rotterdam?

Een straat die op grond van de Rotterdamwet is aangewezen. Sinds 1 december 2025 heeft iedereen die er een huurwoning of kamer betrekt een huisvestingsvergunning nodig; verhuren zonder die vergunning kost de verhuurder € 4.000 tot € 25.750.

Huisvesting arbeidsmigranten in Rotterdam: de regels in 2026