Arbeidsmigranten huisvesten in Eindhoven

01Welke regels gelden in Eindhoven voor huisvesting van arbeidsmigranten?

Eindhoven heeft geen aparte verordening die alleen over arbeidsmigranten gaat. De regels zitten in drie gemeentelijke stukken, en welk stuk geldt hangt af van het soort huisvesting:

Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing 2026: voor een bestaande woning waarin u kamers verhuurt aan mensen die geen gezamenlijk huishouden vormen. Vastgesteld door het college op 11 november 2025, geldig vanaf 1 januari 2026.
Beleidskader short stay initiatieven: voor tijdelijke logies van 14 dagen tot 6 maanden, vaak in een groter gebouw. Vastgesteld door de gemeenteraad op 20 september 2023.
Opkoopbescherming: bepaalt of een recent gekochte, goedkopere woning überhaupt verhuurd mag worden.

Daarnaast gelden de landelijke regels, zoals brandveiligheid volgens het Bbl, de Wet goed verhuurderschap en de inschrijving in de BRP. Die leggen we uit in ons artikel over groepshuisvesting huren; hier gaat het alleen over wat Eindhoven zelf regelt.

eyesonrooms verhuurt zelf geen woningen en bemiddelt niet. Dit artikel is een samenvatting van openbare gemeentelijke stukken (stand oktober 2026), geen juridisch advies. Controleer de actuele regels bij de gemeente en raadpleeg een jurist voor uw eigen situatie.

02Wanneer heeft u een vergunning voor kamerbewoning nodig?

Volgens de gemeente is het in strijd met het omgevingsplan om een woning te gebruiken voor kamerbewoning. U heeft dan een omgevingsvergunning nodig voor een activiteit die afwijkt van het omgevingsplan. De gemeentepagina over kamerverhuur (maart 2026) noemt een paar duidelijke grenzen:

Twee personen die geen gezamenlijk huishouden vormen mogen zonder vergunning in een woning wonen. Vanaf drie personen is een vergunning nodig.
Een kamer is bedoeld voor één persoon. De beleidsregels zeggen "in beginsel": een logé mag, maar structurele dubbelbezetting is niet toegestaan.
Het delen van rekeningen of het feit dat één bewoner de hoofdhuurder is, maakt van een groep geen huishouden.

Voor werkgevers betekent dit: een gewone eengezinswoning met vier of zes medewerkers is in Eindhoven vergunningplichtig, en het klassieke model met twee personen per slaapkamer past niet in deze beleidsregels. Een aanvraag kost leges volgens de Legesverordening vergunningen 2026, ook als de vergunning wordt geweigerd. De beslistermijn is 8 weken, één keer te verlengen met 6 weken.

03Waar weigert Eindhoven kamerbewoning: op-slotgebieden en de 30-meterregel

De beleidsregels 2026 delen de stad in drie soorten gebieden in.

Op-slotgebieden. In Woensel-West, Limbeek-Noord en Limbeek-Zuid, Doornakkers-Oost en Doornakkers-West, Bennekel-Oost, Hemelrijken en de Gildebuurt wordt een vergunning geweigerd. Voor de oorspronkelijke op-slotgebieden (niet Hemelrijken en de Gildebuurt) loopt tot 1 januari 2027 een overgangsregeling voor panden die al heel lang kamergewijs bewoond worden, bijvoorbeeld aantoonbaar sinds 12 december 2007. Een pand dat als overlastpand wordt gezien, valt daar niet onder.

Restgebied. In de rest van de stad geldt de 30-meterregel. Rond het zwaartepunt van elk legaal kamerpand of legaal gesplitste woning trekt de gemeente een cirkel met een straal van 30 meter. Valt uw pand er geheel of gedeeltelijk binnen, of raakt de cirkel het pand, dan wordt de aanvraag geweigerd. Er zijn uitzonderingen, onder meer voor panden in een flat of appartementencomplex en voor een bovenwoning boven een winkel.

Centrumgebied. Binnen het gebied rond onder meer het 18 Septemberplein, de Vestdijk en de Emmasingel geldt de 30-meterregel niet. Daar toetst de gemeente vooral op leefbaarheid, woonkwaliteit en parkeren.

Overal geldt een leefbaarheidstoets. Een gebiedscoördinator schrijft een advies en een leefbaarheidscommissie van ambtenaren controleert dat. Een negatief advies betekent weigering.

Vergunning rond? Houd het beheer op orde

Met eyesonrooms legt u inspecties met foto's vast, signaleren sensoren per kamer vocht en kou, en melden bewoners storingen via een QR-code. Per kamer maakt u een rapport voor uw dossier.

Vraag een pilot aan

Bekijk ook de prijzen.

04Welke eisen stelt Eindhoven aan kamers en beheer?

Krijgt u een vergunning, dan moet het pand voldoen aan eisen voor woonkwaliteit. De belangrijkste uit de beleidsregels 2026:

Eis	Wat de beleidsregels vragen
Gemiddelde kamergrootte	minimaal 10 m² als er een gezamenlijke woonkamer (min. 7,5 m²) en keuken (min. 5 m²) is, of een woonkeuken van min. 12,5 m²; anders minimaal 14 m²
Bezetting	in beginsel één persoon per kamer
Daglicht	voldoende daglicht volgens het Bbl, minstens één verblijfsruimte per kamer via gevel of hellend dak
Geluid	voorziening bij de gemeenschappelijke voordeur, geluiddempende trapbekleding
Nadeelcompensatie	schadeovereenkomst met de gemeente

Het huurcontract moet een huishoudelijk reglement bevatten over goed nabuurschap, geluid, vervuiling, drugshandel en geweld. De gemeente raadt daarnaast leefregels aan die in de vergunning worden opgenomen: stel uzelf voor aan de buren en geef een nummer dat 24 uur per dag bereikbaar is, inspecteer het pand minstens één keer per jaar, ken uw huurders en wijs ze op de inschrijvingsplicht, en zorg dat ze de afvalregels kennen. Worden vergunningvoorschriften niet nageleefd, dan kan de vergunning worden ingetrokken.

Let op: nieuwbouw, transformatie van een niet-woonfunctie, complexen van in ieder geval 8 woningen en bedrijfswoningen vallen buiten deze beleidsregels. Daar beoordeelt de gemeente de aanvraag anders.

05Wat vraagt het Eindhovense short stay-kader?

Voor grotere locaties is het Beleidskader short stay initiatieven (geldig sinds 27 oktober 2023) het belangrijkste stuk. Short stay is daar tijdelijke huisvesting van minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden, als logiesfunctie en niet als woonfunctie. Een verlenging tot 12 maanden is alleen bedoeld voor (internationale) studenten en promovendi, niet voor arbeidsmigranten.

Locaties: voorkeur voor campus- en kantoorlocaties en plekken die niet primair voor wonen zijn, zoals rond de Spoorzone, het vliegveld en de snelweg. Bedrijventerreinen zijn maatwerk. Het buitengebied heeft uitdrukkelijk geen voorkeur. In de op-slotgebieden worden geen initiatieven gehonoreerd.
Omvang: initiatieven van minimaal 50 verblijfplekken hebben de voorkeur.
Ruimte: bij onzelfstandige eenheden minimaal 15 m² gebruiksoppervlak per persoon en één persoon per slaapkamer van minimaal 5,5 m²; een zelfstandige eenheid is minimaal 25 m².
Voorzieningen: één douche en toilet per acht bewoners en minimaal 120 liter koel- en vriesruimte per vier bewoners.
Beheer: altijd een beheerder; bij 100 personen of meer is minimaal één beheerder continu beschikbaar of aanwezig.
Keurmerk: de exploitant heeft het SNF- of AKF-keurmerk of is aangesloten bij ABU, NBBU, SNA of een gelijkwaardige partij, en de huisvesting voldoet minimaal aan de SNF-eisen.
Afstand: minimaal 30 meter tot andere short stay en tot verkamerde of gesplitste panden, behalve waar alleen logies is toegestaan.
Contract: eindigt het arbeidscontract, dan kan de bewoner minimaal één maand blijven.

Het kader is een afwegingskader: een goede score geeft geen recht op medewerking. Niet-ingeschreven gebruikers betalen toeristenbelasting tegen het hoteltarief. Meer over de vorm leest u in ons artikel over short stay.

06Mag u een recent gekochte woning in Eindhoven verhuren aan personeel?

Eindhoven heeft opkoopbescherming. Volgens de gemeentepagina (bijgewerkt augustus 2026) geldt die voor bestaande woningen die na 1 april 2022 zijn gekocht, met een WOZ-waarde onder € 355.000, in de wijken die op de kaart van het Open Data Portal staan. Nieuwbouwwoningen vallen er sinds 2024 niet meer onder.

Verhuren zonder vergunning mag dan niet, ook niet aan een werkgever die er medewerkers in zet. De gemeente geeft volgens eigen zeggen meestal alleen in uitzonderlijke gevallen een verhuurvergunning, bijvoorbeeld bij verhuur aan naaste familie of een woning die onlosmakelijk bij een bedrijfspand hoort. De leges voor een aanvraag zijn € 281 (Legesverordening vergunningen 2026).

Wat u kunt doen: vraag bij elke woning die u wilt huren voor personeel naar de aankoopdatum en de WOZ-waarde, en kijk op de kaart of het adres in een aangewezen wijk ligt.

07Hoe past Eindhoven in de regionale afspraken en hoe wordt gehandhaafd?

Eindhoven werkt samen in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE), met onder meer Best, Helmond, Veldhoven en Son en Breugel. Het SGE-afsprakenkader van november 2020 noemde ruim 20.000 arbeidsmigranten bij werkgevers in de regio en mikte op 4.000 extra humane huisvestingsplaatsen in 2021 tot 2024. Het kader vraagt elke locatie een nachtregister bij te houden en een beheerder aan te stellen, en geeft werkgevers een eigen verantwoordelijkheid.

Het herziene woonprogramma Eindhoven 2026-2030 (geldig sinds april 2026) verwacht dat in 2030 ongeveer 23.500 arbeidsmigranten in Eindhoven (willen) wonen, en zegt erbij dat het echte aantal waarschijnlijk hoger is omdat niet iedereen zich inschrijft. Het short stay-kader van 2023 zegt dat de gemeente "voorlopig" geen vergunningplicht via de Wet goed verhuurderschap invoert voor verhuur aan arbeidsmigranten. Controleer of dat nog zo is.

Dat Eindhoven handhaaft, laat een zaak uit juni 2021 zien. In een voormalig hotel woonden ongeveer 90 arbeidsmigranten. De gemeente weigerde een vergunning omdat het gebruik in strijd was met het bestemmingsplan, en legde de huurder en de eigenaar een last onder dwangsom op om de bewoning te beëindigen. Het argument dat de bewoners hotelgasten waren, ging er bij de gemeente niet in.

08Veelgestelde vragen

Hoeveel arbeidsmigranten mogen in Eindhoven in één woning wonen?

Twee personen die geen huishouden vormen mogen zonder vergunning samenwonen. Vanaf drie is een omgevingsvergunning voor kamerbewoning nodig, en dan geldt in beginsel één persoon per kamer. De 30-meterregel en de op-slotgebieden kunnen een vergunning uitsluiten.

Mogen twee medewerkers in Eindhoven een slaapkamer delen?

Bij kamerbewoning in een gewone woning niet structureel: de beleidsregels 2026 gaan uit van één persoon per kamer. Ook het short stay-kader vraagt één persoon per slaapkamer.

Hoe lang mag short stay in Eindhoven duren?

Volgens het beleidskader van 2023 minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden. Verlenging tot 12 maanden is alleen voor studenten en promovendi bedoeld, niet voor arbeidsmigranten.

Heeft Eindhoven een verhuurvergunning voor huisvesting van arbeidsmigranten?

Het short stay-kader van 2023 zegt dat de gemeente daar voorlopig niet voor kiest. Wel kan opkoopbescherming een verhuurvergunning vereisen voor recent gekochte woningen. Controleer de actuele regels bij de gemeente.

Huisvesting arbeidsmigranten in Eindhoven: de lokale regels