Arbeidsmigranten huisvesten in Den Haag

01Waarom zijn de regels in Den Haag zo streng?

Den Haag ligt naast het Westland en de havens en distributiecentra van de regio, maar de huisvesting voor de mensen die daar werken komt voor een groot deel in de stad terecht. In een artikel van februari 2024 schatten een Haagse wethouder en een medeauteur het aantal Midden- en Oost-Europese arbeidsmigranten dat in Den Haag woont op ruim 64.000, ongeveer één op de tien inwoners. Zij beschrijven dat veel van hen in de particuliere huursector in oudere wijken wonen, waar overbewoning tot overlast en onveilige situaties leidt. Dat zijn schattingen en standpunten van de auteurs, geen officiële telling.

De gemeente stuurt daarom op drie manieren:

de Huisvestingsverordening Den Haag 2023, met een vergunning voor kamerbewoning, quota en minimummaten, en opkoopbescherming voor de hele stad;
een verhuurvergunning op grond van de Wet goed verhuurderschap in twee aangewezen gebieden;
handhaving door de Haagse Pandbrigade.

De landelijke basis (omgevingsplan, Wet goed verhuurderschap, brandveiligheid, BRP) staat in ons artikel over groepshuisvesting huren. Hier gaat het alleen over wat Den Haag daaraan toevoegt.

eyesonrooms verhuurt zelf geen woningen en bemiddelt niet. Dit is een samenvatting, geen juridisch advies. De verordening wordt regelmatig gewijzigd: controleer de actuele regels bij de gemeente Den Haag en raadpleeg een jurist voor uw eigen situatie.

02Vanaf hoeveel personen heeft u in Den Haag een vergunning nodig?

De Huisvestingsverordening Den Haag 2023, in de versie die sinds 1 april 2026 geldt, verbiedt zonder vergunning om een zelfstandige woning om te zetten in onzelfstandige woonruimte voor drie of meer personen (artikel 5:2, onder b). Dat is lager dan in veel andere gemeenten, waar de grens bij vier personen ligt.

Voor een werkgever of uitzendbureau betekent dat: zodra drie collega's die geen gezamenlijk huishouden vormen in één woning wonen, is er een vergunning nodig. Huurt u een gewone eengezinswoning of een appartement voor drie medewerkers, controleer dan vóór de huurovereenkomst of die vergunning er is of kan komen.

Er is één uitzondering die vaak verkeerd wordt begrepen: hospitaverhuur (artikel 5:2a). Woont de hoofdbewoner zelf in de woning, dan mag hij na een melding één ander huishouden (of twee eenpersoonshuishoudens) laten inwonen, met maximaal acht bewoners in totaal, een eigen slaapkamer per huishouden en minimaal 12 m² per bewoner. Dat is bedoeld voor iemand die een kamer in zijn eigen huis verhuurt, niet voor huisvesting die een bedrijf organiseert.

03Welke quota en minimummaten gelden voor kamerbewoning?

Ook als u een vergunning aanvraagt, kan Den Haag die weigeren. Artikel 5:6 van de verordening bevat een reeks grenzen:

Regel	Wat het betekent
Maximaal 8 personen	Meer dan acht bewoners wordt geweigerd, tenzij dat geen onaanvaardbaar effect op de leefbaarheid heeft (lid 7 en 8).
Wijkquotum 10%	Weigering als al meer dan 10% van de woningen in de wijk door drie of meer personen onzelfstandig wordt bewoond (lid 4).
Gebouw of rij 33,3%	Maximaal een derde van de woningen in een gebouw of een rij woningen mag omgezet zijn (lid 2).
Leefbaarometer	Geen omzetting in gebieden die lager dan 'goed' scoren op de Leefbaarometer (lid 1).
18 m² per bewoner	Na omzetting minimaal 18 m² per bewoner (artikel 5:4a).
Geluid	Eisen aan geluidsisolatie vanaf vijf bewoners (artikel 5:4a).

De 18 m² per bewoner is ruim: een woning van 72 m² is daarmee al vol bij vier personen. Reken dit na vóórdat u tekent, want een te kleine woning krijgt geen vergunning, hoe goed de rest ook geregeld is.

Wilt u een woning juist splitsen in kleinere zelfstandige woningen (woningvorming), dan geldt minimaal 35 m² woonoppervlakte per nieuwe woning, en weigert de gemeente in gebieden onder 'goed' op de Leefbaarometer en waar de parkeerdruk boven 90% ligt (artikel 5:6a).

Toezicht? Zorg dat uw dossier klaarligt

Met eyesonrooms legt u inspecties met foto's per woning vast, signaleren sensoren per kamer vocht en kou, melden bewoners storingen via een QR-code, en heeft u een dossier per woning voor de controle.

Vraag een pilot aan

Bekijk ook de prijzen.

04Mag u in Den Haag een woning kopen om personeel te huisvesten?

Meestal niet in de eerste vier jaar. Den Haag heeft opkoopbescherming voor de hele stad (artikel 5:27). Die geldt voor zelfstandige woningen met een WOZ-waarde op of onder de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie, gemeten op het moment dat de akte wordt ingeschreven. Wie zo'n woning koopt, mag haar de eerste vier jaar niet verhuren zonder vergunning.

De vergunning wordt alleen verleend in de gevallen van artikel 5:28:

verhuur aan familie in de eerste of tweede graad;
de eigenaar heeft er zelf minstens twaalf maanden gewoond en verhuurt tijdelijk, voor maximaal twaalf maanden;
de woning is onlosmakelijk verbonden met een winkel, kantoor of bedrijfsruimte.

Verhuur aan eigen werknemers staat niet in die lijst. Een bedrijf dat goedkopere woningen koopt om medewerkers te huisvesten, krijgt in Den Haag dus in principe geen verhuurvergunning. Het college kan in bijzondere gevallen ontheffing geven (artikel 5:31), volgens een aparte beleidsregel.

Huurt u als bedrijf een woning van een eigenaar, vraag dan na wanneer die de woning heeft gekocht. Valt de woning onder de opkoopbescherming en heeft de eigenaar geen vergunning, dan is de verhuur aan u in strijd met de regels.

05Waar geldt in Den Haag een verhuurvergunning?

Den Haag heeft op grond van de Wet goed verhuurderschap een verhuurvergunning ingevoerd in twee gebieden: Transvaalkwartier Midden en Zuid en Laakkwartier Oost en West. Particuliere verhuurders hebben daar sinds 1 maart 2024 een vergunning nodig. Woningcorporaties vallen er niet onder.

In de hele stad gelden daarnaast de landelijke regels van goed verhuurderschap. De gemeente noemt op haar website ook de extra regels voor werkgevers die buitenlandse werknemers huisvesten:

de huurovereenkomst staat los van de arbeidsovereenkomst;
de huurder krijgt schriftelijke informatie in een taal die hij begrijpt.

De Haagse Pandbrigade controleert de regels sinds 1 juli 2023 in de hele stad, en de vergunningsvoorwaarden in de twee gebieden sinds 1 maart 2024. Bij overtreding volgt een waarschuwing of een boete tot € 22.500, bij herhaling tot € 90.000. Helpt dat niet, dan kan de gemeente het beheer van de woning overnemen. De namen van verhuurders die de regels overtreden, publiceert de gemeente in een sanctieoverzicht.

Werkt u met een externe verhuurder of huisvester, laat dan zien dat die zijn zaken op orde heeft. Een slechte verhuurder kan ook uw naam als werkgever schaden. Meer over de landelijke regels leest u in de Wet goed verhuurderschap uitgelegd.

06Hebben uw medewerkers een huisvestingsvergunning nodig?

Voor een zelfstandige woning met 186 punten of minder, of met een huur tot € 1.228,07 per maand, vraagt Den Haag een huisvestingsvergunning van de bewoner (stand oktober 2026). Daarbij gelden inkomensgrenzen en de regel dat er minimaal 12 m² per persoon moet zijn, en dat een sociale huurwoning van meer dan 80 m² voor minimaal drie personen is.

Volgens de gemeente is geen huisvestingsvergunning nodig als u een kamer huurt, of als u met anderen huurt die samen geen duurzaam gemeenschappelijk huishouden vormen. Dat lijkt gunstig voor groepshuisvesting, maar het betekent niet dat de woning zomaar door een groep mag worden bewoond: vanaf drie personen geldt de vergunningplicht voor kamerbewoning uit de vorige paragrafen.

Verder geldt voor toeristische verhuur een grens van 30 nachten per jaar met een vergunning en registratienummer. Die regeling is bedoeld voor toeristen; ga er niet van uit dat u er werknemers mee kunt huisvesten, en vraag de gemeente bij twijfel. Inschrijving in de BRP (bij een verblijf van vier maanden of langer) blijft altijd verplicht.

07Checklist: huisvesting regelen in Den Haag

Tel de bewoners: vanaf drie personen zonder gezamenlijk huishouden is een vergunning voor kamerbewoning nodig.
Reken de woonoppervlakte na: minimaal 18 m² per bewoner, maximaal acht bewoners.
Vraag de gemeente of het wijkquotum (10%), het gebouwquotum (33,3%) en de Leefbaarometer ruimte laten.
Check bij een koopwoning of de opkoopbescherming geldt; verhuur aan werknemers is daarbij geen uitzondering.
Ligt de woning in Transvaalkwartier of Laakkwartier: vraag of de verhuurder een verhuurvergunning heeft.
Maak een aparte huurovereenkomst en geef informatie in een taal die de bewoner begrijpt.
Schrijf bewoners die vier maanden of langer blijven in de BRP in, en houd bij wie er woont.

08Veelgestelde vragen

Hoeveel arbeidsmigranten mogen er in Den Haag in één woning wonen?

Vanaf drie personen die geen gezamenlijk huishouden vormen is een vergunning voor kamerbewoning nodig. Met vergunning is het maximum in principe acht personen, met minimaal 18 m² gebruiksoppervlak per bewoner.

Kan ik als werkgever een woning in Den Haag kopen voor mijn personeel?

Den Haag heeft opkoopbescherming voor de hele stad voor woningen tot de NHG-kostengrens. De eerste vier jaar is verhuur alleen in een paar uitzonderingen toegestaan, en verhuur aan eigen werknemers is daar niet bij.

Waar heeft een verhuurder in Den Haag een verhuurvergunning nodig?

In Transvaalkwartier Midden en Zuid en Laakkwartier Oost en West, sinds 1 maart 2024, voor particuliere verhuurders. De Haagse Pandbrigade controleert dat; de boete loopt op tot € 22.500, bij herhaling tot € 90.000.

Geldt het wijkquotum ook als de woning zelf goed is?

Ja. Als in de wijk al meer dan 10% van de woningen door drie of meer personen onzelfstandig wordt bewoond, weigert de gemeente in principe, ook als de woning zelf aan alle eisen voldoet.

Huisvesting arbeidsmigranten in Den Haag: de regels in 2026