Brandveiligheid bij kamerverhuur

01Waarom is brandveiligheid bij kamerverhuur extra belangrijk?

In een gewone gezinswoning kent iedereen het huis, slaapt men op dezelfde tijden en is er één keuken. In een woning die per kamer wordt verhuurd, is dat anders. Bewoners werken in ploegen en koken op verschillende tijden. Slaapkamers zitten vaak achter een gesloten deur, soms op slot. En bewoners kennen elkaar en de woning minder goed.

Daar komt elektriciteit bij. Volgens verzekeraars wordt de helft van de woningbranden veroorzaakt door elektrische apparaten, met de wasdroger op de eerste plaats. In een woning met veel bewoners staan meer apparaten, meer opladers en vaak een stekkerdoos op een stekkerdoos.

De wet vraagt daarom bij kamerverhuur meer dan bij een gewone woning. En wie werkt met de SNF-norm of in een gemeente met eigen regels voor flexwonen, krijgt daar nog eisen bij. Dit artikel geeft een overzicht. Het is geen juridisch advies: de precieze eisen hangen af van het gebouw en de gemeente, dus raadpleeg bij twijfel de gemeente, de brandweer of een jurist.

02Waar moeten rookmelders hangen?

Sinds 1 juli 2022 moeten alle bestaande woningen rookmelders hebben. De regel staat in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), dat het Bouwbesluit heeft vervangen. Voor kamerverhuur gold de plicht al eerder.

De basisregel voor elke woning:

op elke verdieping met een verblijfsruimte, of met een besloten ruimte waar een vluchtroute doorheen loopt, hangt een rookmelder;
dat geldt ook voor de begane grond;
een zolder die niet als verblijfsruimte wordt gebruikt, hoeft geen rookmelder te hebben.

Bij kamergewijze verhuur zijn de eisen strenger:

rookmelders zijn verplicht in alle verblijfsruimten van de woning, dus ook in de slaapkamers;
de rookmelders moeten op het lichtnet zijn aangesloten; bij andere bestaande woningen zijn batterijmelders voldoende;
is elke wooneenheid een afzonderlijk beschermd subbrandcompartiment (minstens 30 minuten brandwerend), dan blijven rookmelders alleen verplicht in de vluchtroutes en gezamenlijke ruimten.

Rookmelders die te koop zijn, moeten een CE-markering hebben op basis van de productnorm EN 14604. Voor bestaande bouw stelt de regelgeving geen eisen aan doorkoppeling van de melders. Toch is doorgekoppeld vaak verstandig: een brand in de keuken beneden moet ook de bewoner op zolder wekken.

03Wie is verantwoordelijk: verhuurder of huurder?

Bij verhuur moet de verhuurder ervoor zorgen dat er goed functionerende rookmelders zijn wanneer een huurder de woning betrekt. Het onderhoud en het vervangen van batterijen valt onder de algemene zorgplicht uit artikel 2.6 van het Bbl.

Omdat controleren in een huurwoning de medewerking van bewoners vraagt, kan ook de huurder worden aangesproken op het vervangen van batterijen. In de praktijk werkt een duidelijke verdeling het best:

de verhuurder of beheerder plaatst, vervangt en test op vaste momenten, en legt dat vast;
de bewoners melden een piepende of losgehaalde melder meteen, en halen hem niet weg om te koken of te roken;
bij een check-in en check-out wordt elke melder getest en genoteerd.

Een rookmelder gaat ongeveer tien jaar mee. Kijk daarom niet alleen of hij piept, maar ook naar de vervangdatum op de melder. Maak hem regelmatig stofvrij: stof in de meetkamer geeft vals alarm, en een melder die vaak vals alarm geeft, wordt door bewoners losgehaald.

Weet welke kamer een kachel bijzet

Een sensor per kamer herkent een waarschijnlijk bijgezette elektrische kachel en laat zien welke kamer te koud blijft. Zo pakt u de oorzaak aan.

Vraag een pilot aan

Bekijk ook de prijzen.

04Is een koolmonoxidemelder verplicht?

In gewone Nederlandse woningen is een koolmonoxidemelder (CO-melder) niet wettelijk verplicht, anders dan de rookmelder. De brandweer raadt hem wel aan, en niet alleen bij geisers en gaskachels maar ook bij moderne cv-ketels. Een defecte of verkeerd aangesloten cv-ketel kan koolmonoxide vrijgeven. Koolmonoxide ruik en zie je niet.

In de huisvesting van arbeidsmigranten ligt dat anders. In de SNF-norm (versie 7.3) staat dat werkende rook- en CO-melders op de voorgeschreven plaatsen aanwezig moeten zijn, en dat gecombineerde CO- en rookmelders niet zijn toegestaan. Een gemeente kan het ook voorschrijven. Zo vraagt de normenset bij de beleidsregel flexbewoning van de gemeente Terneuzen (2024) een CO-melder in de cv-ruimte en in elke ruimte met een ander verwarmingstoestel.

Laat cv-ketels, gaskachels en geisers bovendien regelmatig controleren. In de SNF-norm (versie 7.3) staat een controle elke twee jaar, aantoonbaar met een sticker of keuringsrapport. Ventileren blijft daarbij belangrijk: een verbrandingstoestel heeft verse lucht nodig. Meer over storingen aan de verwarming leest u in ons artikel over de cv-ketel.

05Wat geldt voor vluchtroutes en deuren?

Een rookmelder heeft alleen zin als bewoners daarna ook naar buiten kunnen. Bij kamerverhuur vraagt het Bbl dat elke deur op de vluchtroute van de woning gemakkelijk van binnenuit open kan. Een slaapkamerdeur of voordeur die alleen met een sleutel van binnen open kan, past daar niet bij.

Let in de praktijk op:

gangen en trappen vrij van fietsen, matrassen, afval en dozen;
geen sloten op de vluchtroute die een sleutel aan de binnenkant vragen;
een tweede uitweg waar die er is (bijvoorbeeld een achterdeur) niet dichtgezet met een kast;
een ontruimingsplan of noodprocedure die bewoners kennen.

In de SNF-norm (versie 7.3) hoort bij alle huisvestingsvormen een ontruimingsplan en een noodprocedure. Op de informatiekaart staan onder meer het telefoonnummer van de beheerder, de brandweer, de politie en 112, in een taal die de bewoners begrijpen.

06Welke blusmiddelen horen in de woning?

Voor een gewone woning schrijft de wet geen brandblusser voor. In de huisvesting van arbeidsmigranten vaak wel. In de SNF-norm (versie 7.3) staan onder meer deze eisen:

een brandblusser binnen 5 meter van elke plek waar wordt gekookt;
in totaal 6 liter of 6 kilo blusmiddel op de locatie;
bij elke blusser een gebruiksaanwijzing, en jaarlijks onderhoud door een gecertificeerd (REOB-)bedrijf;
een blusdeken bij elke kookgelegenheid.

Gemeenten nemen dit soort eisen soms over in hun eigen regels. De normenset van Terneuzen (2024) vraagt bijvoorbeeld ook 6 liter of 6 kilo blusmiddel, een blusdeken bij elke kookplek en een rookmelder bij de wasmachine en droger.

Een blusdeken is het eerste middel bij een pannetje vet dat in brand vliegt. Water op brandend vet maakt het juist erger. Laat bewoners bij de check-in zien waar de blusser en de blusdeken hangen.

07Wanneer heeft u een gebruiksmelding of extra installatie nodig?

Een woning die per kamer wordt verhuurd, valt in het Bbl onder de woonfunctie voor kamergewijze verhuur. Daarvoor is een gebruiksmelding brandveilig gebruik verplicht, ongeacht het aantal personen.

De melding gaat minstens 4 weken voor ingebruikname naar de gemeente, via het Omgevingsloket.
Het is verboden het gebouw in gebruik te nemen zonder melding, en een onvolledige melding geldt niet als melding.
De gemeente kan aan een gebruiksmelding maatwerkregels verbinden, bijvoorbeeld over het toegestane aantal personen.

Een brandmeldinstallatie is bij een gewone woonfunctie niet verplicht, en volgens het Bbl ook niet bij nieuwbouw voor kamergewijze verhuur. Oudere regels vroegen er soms wel om, dus veel van zulke gebouwen hebben er een. Wordt een gebouw gebruikt als logiesfunctie, bijvoorbeeld een pension of logiesgebouw, dan gelden andere regels. Dan kan een brandmeldinstallatie nodig zijn, onder meer als de logiesfunctie groter is dan 250 m².

Welke functie uw gebouw heeft en welke eisen er precies gelden, verschilt per situatie. Vraag het na bij de gemeente of de brandweer voordat u bewoners plaatst.

08Waarom zijn bijgezette kachels en volle stekkerdozen een risico?

Als een kamer koud of klam voelt, zetten bewoners een elektrische kachel bij. Die verbruikt veel stroom. Komt hij op een stekkerdoos, samen met een waterkoker, een oplader en een tv, dan raakt de stekkerdoos overbelast. Stekkerdozen hebben een maximaal vermogen. Op elkaar aangesloten stekkerdozen maken het erger.

Vuistregels om bewoners mee te geven:

sluit grote verbruikers, zoals een kachel, wasmachine, droger of frituurpan, rechtstreeks aan op een stopcontact;
sluit nooit een stekkerdoos aan op een andere stekkerdoos;
rol een kabelhaspel helemaal uit voordat u hem gebruikt, anders kan hij warm worden en kortsluiting maken;
laad een elektrische fiets overdag op, terwijl er iemand thuis is, en gebruik de originele oplader.

In de SNF-norm (versie 7.3) kijkt de inspecteur ook naar zichtbare overbelasting van het elektriciteitsnet, zoals dubbele stekkers en kookplaten. Sommige gemeenten vragen een keuringsrapport van de elektrische installatie dat niet ouder is dan een jaar; dat staat bijvoorbeeld in de normenset van Terneuzen.

De beste aanpak is de oorzaak wegnemen: een kamer die warm genoeg is, heeft geen kachel nodig. eyesonrooms meet per kamer de temperatuur en luchtvochtigheid en herkent aan de metingen een waarschijnlijk bijgezette elektrische kachel. Zo ziet u welke kamer u moet bekijken. Het systeem is geen rookmelder en vervangt die niet. Wat zo'n kachel kost, leest u in ons artikel over de stroomkosten van een elektrische kachel.

09Checklist: wat controleert u en hoe vaak?

Een vaste routine voorkomt dat brandveiligheid alleen bij een inspectie aandacht krijgt. Leg elke test en controle vast, met datum en foto. Dan kunt u bij een inspectie, een gemeentelijke controle of een schademelding laten zien wat u heeft gedaan.

Wat	Regel of bron	Wanneer controleren
Rookmelder op elke verdieping	Bbl, sinds 1 juli 2022	Bij elke check-in, check-out en periodieke inspectie
Rookmelder in elke verblijfsruimte, op het lichtnet	Bbl, kamergewijze verhuur	Idem; let op vervangdatum (± 10 jaar)
CO-melder bij cv-ketel en gastoestellen	Advies brandweer; eis in SNF-norm 7.3	Bij elke inspectie testen
Brandblusser binnen 5 m van elke kookplek	SNF-norm 7.3	Jaarlijks onderhoud door REOB-bedrijf
Blusdeken bij elke kookplek	SNF-norm 7.3	Bij elke inspectie: aanwezig en bereikbaar
Cv-ketel, gaskachel en geiser gecontroleerd	SNF-norm 7.3: elke twee jaar	Datum op sticker of rapport
Vluchtroute vrij, deuren van binnen te openen	Bbl, kamergewijze verhuur	Bij elke inspectie
Geen stekkerdoos op stekkerdoos, geen opgerolde haspel	SNF-norm 7.3 (overbelasting)	Bij elke inspectie, per kamer
Gebruiksmelding gedaan	Bbl, kamergewijze verhuur	Minstens 4 weken voor ingebruikname
Informatiekaart met 112 en noodprocedure, in de taal van de bewoners	SNF-norm 7.3	Bij elke inspectie: hangt hij nog?

Werkt u met de SNF-norm, controleer dan altijd de actuele versie op normeringflexwonen.nl. De norm wordt regelmatig aangepast; de eisen hierboven komen uit versie 7.3.

Tip: maak van de rookmelder-test een vast punt in elke inspectie, met een foto van de melder en de vervangdatum. Dan weet u ook na een jaar nog precies welke melder wanneer is getest.

10Veelgestelde vragen

Moeten er bij kamerverhuur rookmelders in de slaapkamers hangen?

Ja. Bij kamergewijze verhuur zijn rookmelders verplicht in alle verblijfsruimten van de woning, aangesloten op het lichtnet. Alleen als elke wooneenheid een eigen beschermd subbrandcompartiment is, gelden ze alleen in de vluchtroutes en gezamenlijke ruimten.

Wie vervangt de batterij van de rookmelder?

De verhuurder moet zorgen voor werkende rookmelders bij de start van de huur. Het onderhoud valt onder de zorgplicht, maar omdat controle de medewerking van bewoners vraagt, kan ook de huurder worden aangesproken op het vervangen van batterijen.

Is een CO-melder verplicht?

In een gewone woning niet. De brandweer raadt hem wel aan bij geisers, gaskachels en cv-ketels. In de SNF-norm en in sommige gemeentelijke regels voor flexwonen is hij wel een eis.

Moet ik een gebruiksmelding doen voor een woning met kamerverhuur?

Ja. Voor een woonfunctie voor kamergewijze verhuur is een gebruiksmelding verplicht, ongeacht het aantal personen. Dien hem minstens 4 weken voor ingebruikname in via het Omgevingsloket.

Mag een combinatiemelder voor rook en CO?

In een gewone woning is dat aan u. De SNF-norm (versie 7.3) staat gecombineerde CO- en rookmelders niet toe, dus wie onder de SNF valt, hangt twee aparte melders.

Brandveiligheid bij kamerverhuur en huisvesting van arbeidsmigranten