Cv-ketel storing in een huurwoning

01Welke storingen komen het vaakst voor?

De meeste cv-storingen in een huurwoning zijn geen kapotte ketel. Het gaat vaak om een paar bekende oorzaken die een bewoner met een korte instructie zelf kan oplossen, of die een monteur in één bezoek verhelpt.

Te lage waterdruk

Een cv-installatie werkt met water onder druk. Op de ketel zit een drukmeter. Meestal moet die tussen 1,5 en 2 bar staan; kijk voor de juiste waarde in de handleiding van de ketel. Zakt de druk te ver, dan schakelt de ketel zichzelf uit of geeft hij een storingscode. Bijvullen is een kleine herstelling en dus een taak van de huurder.

Lucht in de radiatoren

Borrelende geluiden en een radiator die niet helemaal warm wordt, wijzen op lucht in het systeem. Ontluchten lost dat op. Na het ontluchten zakt de waterdruk vaak, dus daarna moet er meestal worden bijgevuld.

Thermostaat

Lege batterijen in een draadloze thermostaat, een verkeerd ingesteld programma of een thermostaat die in de verkeerde kamer hangt. In gedeelde huisvesting hangt de thermostaat meestal in de woonkamer. Is het daar warm, dan krijgen de slaapkamers aan de koude kant van het huis soms te weinig warmte, ook als de ketel prima werkt.

Ketel ontsteekt niet of valt steeds uit

Na een stroomstoring of een korte onderbreking is een herstart vaak genoeg. Het opnieuw opstarten van de installatie na uitval is ook een kleine herstelling. Komt dezelfde storingscode terug, dan is het werk voor een monteur: een vervuilde brander, een defecte ontsteking of een probleem met de gastoevoer of de rookgasafvoer.

02Snel overzicht: storing, eerste controle, wie bellen

Wat merkt de bewoner?	Eerste controle	Wie lost het op?
Hele huis koud, ketel geeft storing	Waterdruk op de meter, storingscode, één keer resetten	Bewoner (bijvullen, herstarten); blijft het: monteur via verhuurder
Eén radiator blijft koud of borrelt	Radiatorkraan open? Ontluchten, daarna druk controleren	Bewoner; helpt het niet: monteur
Ketel moet steeds bijgevuld worden	Lekkage bij radiatoren of leidingen zoeken	Verhuurder: lek of defect expansievat
Ketel loost water via de overstort	Druk te hoog na bijvullen?	Na herhaling: monteur
Slaapkamers koud, woonkamer warm	Thermostaat, radiatorkranen, ramen	Verhuurder als de capaciteit tekortschiet
Geen warm water, verwarming werkt wel	Storingscode, warmwaterinstelling	Monteur via verhuurder
CO-melder gaat af, hoofdpijn of misselijkheid	Niets controleren: naar buiten	112, daarna een CO-gecertificeerd bedrijf

De waarden en stappen verschillen per toestel. Hang de korte handleiding van de ketel daarom zichtbaar bij de ketel, het liefst in de talen van de bewoners.

03Wat mag de huurder zelf doen, en wat moet de verhuurder doen?

De verdeling staat in het Burgerlijk Wetboek en in het Besluit kleine herstellingen. Volgens de Rijksoverheid zijn voor de huurder onder meer:

het ontluchten en bijvullen van de cv-installatie;
het opnieuw starten van de cv-installatie na uitval;
het voorkomen van bevroren kranen.

Voor de verhuurder zijn het groot onderhoud, zoals een nieuwe cv-ketel, en de reparatie, controle en vernieuwing van technische installaties in de woning. Ook grote reparaties aan schoorstenen en afvoerkanalen zijn voor de verhuurder.

Artikel 7:206 BW zegt dat de verhuurder verplicht is gebreken te verhelpen als de huurder daarom vraagt, behalve de kleine herstellingen en gebreken waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is. Een ketel die niet goed werkt, is dus in de regel een zaak voor de verhuurder, ook als de bewoner eerst zelf de druk heeft gecontroleerd.

Niet zelf sleutelen aan het toestel

Sinds 1 april 2023 mag werk aan gasverbrandingsinstallaties, zoals de cv-ketel, een geiser of een gaskachel, alleen nog worden gedaan door een bedrijf met CO-certificering. Volgens de Rijksoverheid is zelf klussen aan deze apparaten strafbaar. Bijvullen en ontluchten blijven gewone huurderstaken; de ketel openmaken is dat niet.

Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Wat in uw geval geldt, hangt af van het soort overeenkomst en de afspraken daarin. Raadpleeg bij twijfel een jurist.

Weet het voordat de bewoners bellen

eyesonrooms meet per kamer temperatuur en luchtvochtigheid en meldt een woning waar de verwarming niet lijkt te werken in de ochtendmail van 07:30.

Vraag een pilot aan

Bekijk ook de prijzen.

04Hoe snel moet een verhuurder een storing oplossen?

De wet noemt geen vast aantal uren voor een cv-storing. Wel is duidelijk wanneer een huurder verder kan:

Huurcommissie. Na een schriftelijke melding krijgt de verhuurder zes weken om het gebrek te verhelpen. Gebeurt dat niet, dan kan de huurder bij de Huurcommissie om huurverlaging vragen.
Zelf laten herstellen. Is de verhuurder in verzuim, dan mag de huurder het gebrek volgens artikel 7:206 BW zelf laten verhelpen en de redelijke kosten op de verhuurder verhalen, desnoods door ze van de huur af te trekken.
Norm voor warmte. In het beleidsboek van de Huurcommissie is een verwarming die onvoldoende warmte afgeeft een gebrek. Bij -10 °C buiten moet in de woonkamer en keuken 20 °C, in een slaapkamer 18 °C en in de badkamer 22 °C gehaald kunnen worden.

Die zes weken zijn een ondergrens voor een procedure, geen redelijke reactietijd in de winter. Een woning zonder verwarming bij vorst leidt binnen een dag tot losse elektrische kachels, en binnen een paar dagen tot risico op bevroren leidingen en vochtproblemen (zie vorstschade en verwarmingsstoring). Een goede verhuurder spreekt daarom een eigen reactietijd af met de installateur, inclusief weekend.

05Koolmonoxide: wat zijn de risico's en is een CO-melder verplicht?

Koolmonoxide (CO) ontstaat bij onvolledige verbranding, bijvoorbeeld bij een slecht onderhouden ketel of een verstopte rookgasafvoer. U ziet en ruikt het niet. De brandweer noemt als klachten onder meer hoofdpijn, misselijkheid, overgeven, vermoeidheid, verwarring, slaperigheid en een versnelde hartslag. Juist omdat dat op griep lijkt, wordt het vaak niet herkend.

Is een CO-melder verplicht?

Nee, op dit moment is een koolmonoxidemelder in Nederland niet in alle woningen wettelijk verplicht. De Rijksoverheid adviseert wel om er een op te hangen, en om de gasverbrandingsinstallatie minstens één keer per twee jaar te laten controleren door een CO-gecertificeerd bedrijf. Voor een verhuurder van gedeelde huisvesting is een melder een kleine investering tegenover een groot risico.

Waar hangt u de melder?

In de ruimte met het verbrandingstoestel, op 1 tot 3 meter van het toestel, aan of vlak onder het plafond.
De norm NEN-EN 50292 adviseert daarnaast een melder in elke slaapkamer, op ademhoogte.
Niet in een kast, achter een gordijn, boven de gootsteen, naast een deur, raam of afzuigkap.

Wat doet een bewoner als de melder afgaat?

Zo snel mogelijk naar buiten, en de andere bewoners meenemen.
Bij klachten: 112 bellen.
Niet terug naar binnen tot de brandweer of een monteur zegt dat het veilig is.
De verhuurder waarschuwen, zodat een CO-gecertificeerd bedrijf het toestel controleert.

06Hoe zorgt u dat bewoners een storing goed melden?

In gedeelde huisvesting is de grootste vertraging vaak de melding zelf. Bewoners spreken niet altijd Nederlands of Engels, weten niet wie de verhuurder is, of denken dat een huisgenoot al gebeld heeft. Een paar praktische afspraken helpen:

Een instructiekaart bij de ketel in de talen van de bewoners: drukmeter met het groene gebied, hoe bijvullen, hoe herstarten, en wanneer u moet bellen.
Eén meldpunt dat altijd hetzelfde is, met een vaste plek in de woning. Een QR-code in de gang waarmee bewoners in hun eigen taal een storing melden, met een foto van de drukmeter of de storingscode, scheelt een telefoongesprek met een tolk.
Vastleggen. Noteer bij elke melding het tijdstip, wat er is gemeld, wanneer de monteur er was en wanneer het weer werkte. Met die reactietijden ziet u welke installateur snel is, welke woning steeds terugkomt, en heeft u bewijs als er later discussie is.
Onderhoud plannen. Zet het tweejaarlijkse onderhoud per woning in de planning, voor het stookseizoen.

eyesonrooms heeft daarvoor een QR-melding voor bewoners in vijf talen, en een woningbeheerdeel waarin storingen als ticket met datum en status worden bijgehouden.

07Hoe ziet u een falende verwarming voordat de klachten komen?

Een cv-installatie gaat zelden in één keer kapot. Vaak zijn er eerst signalen die de bewoners niet melden: de druk zakt langzaam, een radiator wordt half warm, de woning komt 's ochtends steeds later op temperatuur. Met een temperatuursensor per kamer worden die signalen zichtbaar:

Alle kamers koelen tegelijk af terwijl het buiten koud is: één open raam verklaart dat niet. De verwarming werkt waarschijnlijk niet.
Eén kamer blijft structureel kouder dan de rest van het huis: een radiator met lucht, een dichte kraan of een radiator die te klein is.
Een kamer wordt opvallend snel warm terwijl de rest gelijk blijft: vaak een losse elektrische kachel, omdat de cv daar tekortschiet (zie elektrische kachels en stroomkosten).
De luchtvochtigheid loopt op in koude kamers: kans op condens en schimmel als de storing te lang duurt.

eyesonrooms meet per kamer de temperatuur en luchtvochtigheid. Het signaleert een te koude kamer, een woning waar de verwarming niet lijkt te werken, en een waarschijnlijke elektrische kachel, en zet dat elke ochtend om 07:30 in één overzichtsmail. Zo kan een coördinator naar de woning voordat de eerste klacht binnenkomt.

08Veelgestelde vragen

Wat is de juiste waterdruk van een cv-ketel?

Meestal tussen 1,5 en 2 bar, in het groene gebied van de drukmeter. De juiste waarde staat in de handleiding van uw ketel.

Moet de huurder de cv zelf bijvullen?

Ja, het ontluchten en bijvullen van de cv-installatie en het herstarten na uitval zijn kleine herstellingen voor de huurder. Reparatie, controle en vervanging van de ketel zijn voor de verhuurder.

Is een koolmonoxidemelder verplicht in een huurwoning?

Op dit moment niet in alle woningen. De Rijksoverheid adviseert wel om een CO-melder op te hangen en het toestel minstens één keer per twee jaar te laten controleren door een CO-gecertificeerd bedrijf.

Hoe lang heeft een verhuurder om de verwarming te repareren?

Voor een procedure bij de Huurcommissie krijgt de verhuurder zes weken na een schriftelijke melding. In de winter is dat geen redelijke termijn voor een woning zonder verwarming; spreek met uw installateur een snellere reactietijd af.

Mag de huurder zelf een monteur bellen?

Als de verhuurder in verzuim is, mag de huurder het gebrek volgens artikel 7:206 BW zelf laten verhelpen en de redelijke kosten verhalen. Werk aan de ketel mag alleen door een CO-gecertificeerd bedrijf.

Cv-ketel storing in een huurwoning: oorzaken, regels en wie wat doet